Alquileres de corta duración en Florencia: normativa 2026
La normativa de los alquileres de corta duración en Florencia ha cambiado mucho en poco tiempo: desde el 31 de mayo de 2025 hace falta una autorización municipal para cada inmueble, en el centro histórico UNESCO no se pueden abrir nuevas actividades y, desde el 21 de junio de 2026, el bloqueo se extiende también a las subzonas A3 y A4, fuera del centro.
En esta guía verás qué establece el reglamento municipal, dónde se puede abrir todavía un alquiler turístico, qué requisitos debe cumplir la vivienda y a qué te expones si no estás en regla. Para las obligaciones comunes a toda Italia te remitimos a nuestras guías específicas.
Contenido
Cómo funciona la normativa de alquileres de corta duración en Florencia
Las reglas para los alquileres turísticos en Florencia proceden de tres niveles. El Estado fija las obligaciones comunes a toda Italia, como el CIN, la comunicación de huéspedes a la policía o la fiscalidad. La Región de Toscana, con su Texto Único del Turismo (L.R. 61/2024, arts. 58 y 59), permite a los ayuntamientos fijar criterios y límites a los alquileres de corta duración. El Ayuntamiento de Florencia ha usado esa facultad con el Reglamento de locazioni turistiche brevi, aprobado por la delibera n.º 27 del 5 de mayo de 2025 y ampliado por la delibera n.º 28 del 4 de junio de 2026.
Para el reglamento, es alquiler turístico de corta duración todo contrato de uso residencial de duración no superior a 30 días con fines exclusivamente turísticos. El texto ha superado el examen de la Corte Constitucional sobre la ley regional (sentencia 186/2025) y del TAR de Toscana (sentencia 925/2026). En septiembre de 2026 el TAR rechazó además la petición de suspender los cambios de junio, que siguen en vigor.
La autorización municipal para alquilar en Florencia
Quién debe pedirla y quién está excluido
La autorización es necesaria para cada inmueble destinado a alquiler turístico de corta duración, tanto si la actividad es empresarial como si no lo es, y se concede al propietario. No hace falta para alquilar una parte de la vivienda o una sola habitación, siempre que el arrendador tenga en el inmueble tanto la residencia como el domicilio.
Documentos, plazos y duración de la autorización
Con la solicitud hay que presentar, entre otros documentos, el plano firmado por un técnico habilitado, el certificado energético, el CIR y el CIN si ya se tienen y las declaraciones de conformidad urbanística, sanitaria, contra incendios, acústica y de las instalaciones. El Ayuntamiento debe responder en un plazo de 60 días desde la solicitud completa; si falta documentación, el plazo se suspende hasta que se aporte.
La autorización dura cinco años. Si el inmueble se vende, el nuevo propietario debe pedir una nueva; en la forma no empresarial solo se admite la subrogación en transmisiones a título gratuito, como las herencias. Una vez autorizada, la vivienda se inscribe en el Registro municipal de alquileres turísticos. Quien opera como empresa comunica cambios, suspensiones, subrogaciones y ceses a la ventanilla SUAP.
Dónde no se pueden abrir nuevos alquileres turísticos en Florencia
El centro histórico UNESCO
En el Núcleo Histórico (Zona A, subzona A1) la actividad se limita a los inmuebles que ya se destinaban regularmente a alquiler turístico durante 2024. No se conceden nuevas autorizaciones.
Los barrios bloqueados desde 2026
Con el nuevo artículo 8bis, el límite se extiende a los ensanches de los siglos XIX y XX (Zona A, subzonas A3 y A4). Ahí solo pueden seguir los inmuebles que ya operaban regularmente en la fecha de entrada en vigor de la norma, el 21 de junio de 2026. El reglamento no enumera calles ni barrios: para saber en qué subzona está un inmueble hay que consultar el mapa “disciplina del suolo e degli insediamenti” del Piano Operativo en la web del Ayuntamiento, buscando por dirección o por referencia catastral.
El periodo transitorio hasta 2028
Los inmuebles que ya operaban regularmente en 2024 quedan excluidos del reglamento del 31 de mayo de 2025 al 31 de mayo de 2028. La exclusión no es total: las normas sobre acogida de huéspedes, reciclaje, números de emergencia, guía de convivencia y placa del CIN se les aplican desde ya.
Requisitos mínimos de las viviendas turísticas
| Espacio | Superficie mínima |
|---|---|
| Vivienda | 28 m² |
| Habitación con una plaza | 9 m² |
| Habitación con dos plazas | 14 m² |
| Cocina habitable | 9 m² |
| Zona de cocina separada del salón | entre 4 y 9 m² |
| Baño (al menos uno) | 2,5 m², ancho mínimo 1,20 m |
La vivienda debe tener las características de una vivienda habitual y cumplir las normas urbanísticas, sanitarias y de instalaciones, además de contar con detectores de gas y de monóxido de carbono y con extintores.
En el interior deben estar a disposición instrucciones escritas al menos en italiano y en inglés para el reciclaje, con bolsas y contenedores cuando hagan falta. Hay que exponer los números de emergencia y un contacto del propietario o del gestor localizable las 24 horas, y colgar, también en ambos idiomas, la guía municipal de convivencia: silencio de 23:00 a 8:00 y de 12:00 a 15:00, cuidado de las zonas comunes, residuos, transporte y ZTL.
El CIN debe exponerse en el exterior del edificio, en una placa integrada en la botonera de los timbres y del mismo material, de un máximo de 6 x 2 cm y con caracteres negros. Si no hay botonera, la placa se coloca junto al timbre o al portero automático, preferiblemente en latón. No se admiten papel ni cinta adhesiva.
Keybox y check-in: qué exige el Ayuntamiento de Florencia
El reglamento exige que la acogida garantice la correspondencia efectiva entre los documentos y las personas que ocupan el inmueble, conforme al art. 109 del TULPS, y pide elegir horarios de llegada y salida que no molesten a los vecinos.
A esto se suma el Reglamento de Policía Urbana, que prohíbe las keybox en el área UNESCO con una sanción de 400 euros. El check-in a distancia sigue siendo posible, pero solo con un reconocimiento visual del huésped en tiempo real, por ejemplo por videollamada o videoportero. Así lo confirmó el TAR de Toscana en junio de 2026, en línea con el Consejo de Estado. No basta con recibir la foto del documento y enviar un código de acceso. Tienes más detalles en nuestro artículo sobre la retirada de las keybox en Italia.
Otras obligaciones para alquilar en Florencia
| Obligación | En resumen | Guía completa |
|---|---|---|
| Código regional | Identificativo del alojamiento en Italia | Código CIR |
| Policía | Comunicación de huéspedes con Alloggiati Web | Alloggiati Web |
| Estadística | Registro y flujos turísticos en Turismo 5, la plataforma de Toscana | — |
| Tasa turística | Cobro e ingreso al Ayuntamiento | Qué es la tasa turística |
| Fiscalidad | Cedolare secca o régimen ordinario | Cedolare secca |
Sanciones y caducidad: a qué te expones
Quien incumple los requisitos y estándares del reglamento se expone a una sanción de 1.000 a 10.000 euros por cada inmueble, además de las sanciones nacionales sobre el CIN. Responden conjuntamente el propietario y, en su caso, el gestor.
Si la vivienda no cumple los requisitos, el Ayuntamiento suspende la autorización y fija un plazo para corregirlo. La autorización caduca si:
- los requisitos no se restablecen en el plazo fijado;
- la actividad queda parada durante más de 12 meses consecutivos, salvo que en ese tiempo la vivienda se haya alquilado con un contrato de más de 30 días;
- se acumulan tres sanciones en cinco años;
- no se ingresa la tasa turística (pagar lo debido cierra el procedimiento);
- se acredita de forma definitiva el uso de trabajo irregular.
¿Alquiler turístico o alojamiento extrahotelero?
El reglamento municipal se refiere a los alquileres turísticos de corta duración. Quien gestiona un B&B, un affittacamere o una casa vacacional debe cumplir en cambio el art. 41 de la L.R. 61/2024, que exige el uso urbanístico turístico-receptivo del inmueble. El plazo para cambiar ese uso sin costes se ha prorrogado hasta el 30 de junio de 2027. Si tienes dudas sobre cómo encaja tu actividad, consulta la normativa de casas vacacionales en Italia.
Dudas frecuentes sobre los alquileres de corta duración en Florencia
¿Hace falta la SCIA para un alquiler turístico en Florencia?
No, para el alquiler turístico no empresarial no hace falta la SCIA, pero sí la autorización municipal.
¿Puedo abrir un nuevo alquiler turístico en el centro de Florencia?
No, ni en la subzona A1 ni, desde el 21 de junio de 2026, en las subzonas A3 y A4. En el resto de la ciudad es posible, con autorización.
Si compro un piso ya autorizado, ¿la autorización pasa a mí?
No. Con la venta, el nuevo propietario debe pedir una nueva autorización.
¿Qué pasa si ya tenía un alquiler turístico activo?
Si la vivienda operaba regularmente en 2024, puedes seguir y tienes hasta el 31 de mayo de 2028 para adaptarte al resto del reglamento. Las normas sobre acogida, reciclaje, números de emergencia, guía de convivencia y placa del CIN, en cambio, se aplican ya.
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