Contenido
El 21 de mayo de 2026, el Consejo General del Poder Judicial difundió una nota informativa anunciando que la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 620/2026, ha declarado la nulidad del procedimiento de Registro Único de Arrendamientos de corta duración —comúnmente conocido como NRA— regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. La estimación parcial del recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana se fundamenta, según la nota oficial, en la falta de título competencial del Estado para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos preexistentes en materia de alquileres turísticos.
A la fecha de redacción del presente trabajo, el texto íntegro de la sentencia no ha sido publicado en el Centro de Documentación Judicial. Únicamente se dispone de la nota de prensa oficial del Consejo General del Poder Judicial y, en consecuencia, cualquier análisis sobre el alcance preciso de la resolución debe sustentarse, con la debida prudencia, en dicha información y en los antecedentes normativos y consultivos del procedimiento de elaboración del Real Decreto.
Resulta especialmente útil, a estos efectos, el Dictamen del Consejo de Estado 1926/2024, de 18 de diciembre de 2024, aprobado por la Comisión Permanente y emitido con carácter urgente sobre el proyecto de Real Decreto. Se trata de uno de los dictámenes consultivos más severos y técnicamente sólidos de los últimos años en materia de competencias y reserva de ley, y formula nada menos que tres observaciones de carácter esencial a los efectos del artículo 130.3 del Reglamento Orgánico del Consejo de Estado. Dichas observaciones, sistemáticamente ignoradas durante la tramitación, anticipaban con claridad doctrinal la suerte que el Tribunal Supremo ha terminado dispensando a la norma.
El despacho Salama Legal SLP, especializado en licencias turísticas y en la litigación de calificaciones registrales negativas relativas al NRA y al Número de Registro de Uso de Alojamiento (NRUA), ha venido sosteniendo desde los primeros recursos planteados ante los registros y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que el Real Decreto 1312/2024 adolecía de vicios estructurales de constitucionalidad. La sentencia del Tribunal Supremo confirma esa posición. El presente artículo expone, de forma sistematizada, los diez problemas jurídicos centrales que el Consejo de Estado identificó y que permiten comprender, con razonable certeza, la ratio decidendi del fallo.
El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, surge como respuesta institucional al impacto creciente de estos servicios en el mercado interior y, muy particularmente, en el acceso a la vivienda de los residentes en las ciudades europeas. Su objetivo es armonizar las normas relativas al registro de unidades y al intercambio de datos con plataformas en línea, garantizando que las autoridades nacionales dispongan de información fiable para evaluar el impacto del fenómeno y diseñar políticas públicas adecuadas.
Sin embargo —y este es el punto central del debate—, el Reglamento no impone a los Estados miembros la obligación de crear un sistema de registro nacional. Su artículo 4, en sus apartados 1 y 2, así como los considerandos 4, 9, 15, 17, 20, 22 y 25, parten de un esquema potestativo: los Estados miembros pueden decidir si establecen procedimientos de registro y, en su caso, dichos procedimientos pueden ser de ámbito nacional, regional o local. Si los establecen, deberán ajustarse a los requisitos armonizados del Reglamento. La norma europea, por tanto, ni obliga a registrar ni predetermina la escala territorial de la inscripción, ni mucho menos altera el sistema interno de reparto de competencias de cada Estado miembro.
El Real Decreto 1312/2024 fue dictado, según declara expresamente su parte dispositiva, en aplicación del Reglamento europeo. Su contenido material puede agruparse en tres bloques: la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos como pasarela técnica para la transmisión de datos por parte de las plataformas en línea; la imposición de obligaciones de comunicación de información a dichas plataformas y a las personas arrendadoras; y, sobre todo, la regulación de un procedimiento de Registro Único de Arrendamientos articulado a través del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles, con asignación de un número de registro como requisito habilitante para comercializar el alojamiento mediante plataformas en línea.
Como se analiza con detalle a continuación, este tercer bloque —el de mayor calado jurídico— es el que el Tribunal Supremo ha anulado, en línea exacta con las observaciones esenciales formuladas por el Consejo de Estado meses antes de su aprobación.
El Real Decreto invocaba, en primer término, la competencia exclusiva del Estado sobre legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos prevista en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución. El Consejo de Estado, con apoyo en doctrina constitucional consolidada —singularmente la Sentencia del Tribunal Constitucional 7/2019, de 17 de enero, así como las SSTC 71/1983, 4/2014, 103/1999, 134/2006, 81/2013 y 11/2015—, recuerda que los registros públicos amparados por este precepto son únicamente aquellos de naturaleza civil, esto es, los que tienen por finalidad dar publicidad a derechos privados y a actos con trascendencia en las relaciones jurídico-privadas.
El NRA, por contraste, es un registro de naturaleza administrativa. Su finalidad esencial no es la publicidad material de derechos reales, sino el control administrativo del ejercicio de una actividad —el alquiler de corta duración mediante plataformas en línea— y la obtención de información estadística y de planificación. La integración formal del procedimiento en el seno del Registro de la Propiedad no altera esta naturaleza administrativa subyacente. El Consejo de Estado lo califica, con dureza inusitada en un dictamen de la Comisión Permanente, como un “intento de orillar la distribución constitucional de competencias que no puede ser admitido”.
La consecuencia es que el artículo 149.1.8.ª CE no ampara la creación del procedimiento registral. La doctrina constitucional ha venido reiterando que, fuera de los registros estrictamente civiles y mercantiles, el título competencial relevante para la ordenación de los registros administrativos es la materia sustantiva en cada caso comprometida —en este supuesto, vivienda y turismo—, sobre la cual las Comunidades Autónomas ostentan competencia exclusiva.
El segundo título competencial invocado fue el del artículo 149.1.1.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales. La conexión pretendida era con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada del artículo 47 CE.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024, de 21 de mayo, dictada precisamente en relación con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, exige que la utilización de este título competencial sea “prudente” y se limite a elementos “absolutamente necesarios para asegurar la igualdad en el ejercicio del derecho”. El Consejo de Estado considera, con sólidos argumentos, que la creación de un registro nacional para el alquiler de corta duración excede con creces de ese estándar de necesidad y se interna en el ámbito material reservado a las Comunidades Autónomas en virtud del artículo 148.1.3.ª CE.
En el expediente del Real Decreto no consta justificación sustantiva alguna de en qué medida la obtención del número de registro nacional resulta imprescindible para garantizar la igualdad de los españoles en el ejercicio del derecho a la vivienda. La ausencia de esta motivación, exigible cuando se invoca un título competencial tan delicado, refuerza la inviabilidad constitucional del fundamento.
El tercer título invocado, el del artículo 149.1.13.ª CE, ha sido tradicionalmente utilizado como cláusula transversal en el sector de la vivienda. Sin embargo, la doctrina constitucional, recordada en la propia STC 79/2024 y antes en las SSTC 197/1996, 100/2020, 15/2018, 141/2014, 147/2017 y 21/1999, exige que la regulación estatal se limite efectivamente a establecer bases o a coordinar, sin agotar la regulación de la materia ni desplazar la actuación autonómica.
El NRA, lejos de fijar bases o coordinar, asume directamente la actividad normativa y ejecutiva del registro, sustituyendo a los registros turísticos autonómicos. El Consejo de Estado lo expresa con precisión cuando afirma que el Estado, mediante esta regulación, no se limita a establecer las condiciones que deben respetar los registros autonómicos, sino que pretende reemplazarlos. La consecuencia es la invasión del ámbito competencial reservado a las Comunidades Autónomas, lo que vicia el título competencial invocado.
Conviene recordar que las dieciséis Comunidades Autónomas con competencia plena han desarrollado regulaciones propias en materia de viviendas de uso turístico: Andalucía a través del Decreto 28/2016 reformado por el Decreto 31/2024; Cataluña, Madrid, Valencia, Galicia, Asturias, País Vasco, Aragón, Canarias, Baleares, Murcia, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja y Navarra mediante normas equivalentes. Todas ellas contemplan registros autonómicos con asignación de número y obligaciones de inscripción. Pretender desplazarlos por la vía de un real decreto resulta, en este contexto, particularmente lesivo del reparto competencial.
El cuarto título competencial —la competencia exclusiva del Estado en materia de estadística para fines estatales— sí ofrece cobertura, según el Consejo de Estado, al artículo 11 del Real Decreto, que regula la transmisión mensual de datos al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos autonómicos y a Eurostat. Sin embargo, este título es manifiestamente insuficiente, por sí solo, para amparar la creación de un procedimiento registral con efectos sustantivos y habilitantes.
La estadística es una finalidad accesoria, no fundante, de la regulación registral proyectada. Que un sistema de información alimente estadísticas no autoriza al Estado a crear el sistema completo de registro y autorización del que esos datos proceden. El Consejo de Estado descarta, con razón, que el artículo 149.1.31.ª CE pueda servir de muleta competencial para una regulación que excede ampliamente del ámbito estadístico.
El cuarto título competencial —la competencia exclusiva del Estado en materia de estadística para fines estatales— sí ofrece cobertura, según el Consejo de Estado, al artículo 11 del Real Decreto, que regula la transmisión mensual de datos al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos autonómicos y a Eurostat. Sin embargo, este título es manifiestamente insuficiente, por sí solo, para amparar la creación de un procedimiento registral con efectos sustantivos y habilitantes.
La estadística es una finalidad accesoria, no fundante, de la regulación registral proyectada. Que un sistema de información alimente estadísticas no autoriza al Estado a crear el sistema completo de registro y autorización del que esos datos proceden. El Consejo de Estado descarta, con razón, que el artículo 149.1.31.ª CE pueda servir de muleta competencial para una regulación que excede ampliamente del ámbito estadístico.
Más allá del análisis competencial, el Consejo de Estado formuló una segunda observación esencial relativa al rango normativo. El NRA, al imponer un requisito habilitante para el ejercicio de la actividad de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea, constituye en sentido estricto una autorización administrativa en los términos del artículo 17.1 in fine de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado. Adicionalmente, el régimen contempla medidas materialmente sancionadoras, como la orden de retirada de anuncios en plataformas tras una calificación desfavorable.
Toda actividad administrativa de policía u ordenación que limite la esfera jurídica de los particulares, así como el régimen sancionador, están sometidos al principio de reserva de ley, derivado tanto del Estado social y democrático de Derecho como del artículo 25.1 CE y desarrollado por el artículo 25 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público. El Real Decreto 1312/2024 carece de habilitación legal expresa para imponer tales obligaciones, lo que constituye un vicio insubsanable por vía reglamentaria, como ha venido sosteniendo Salama Legal SLP en los recursos articulados frente a calificaciones registrales negativas dictadas al amparo del Real Decreto.
Los precedentes invocados por el Colegio de Registradores de España durante la audiencia ante el Consejo de Estado —el Real Decreto 1093/1997, la Resolución de 4 de abril de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública o la disposición adicional segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos— no son equiparables. Todos ellos disponían de habilitación legal previa o se limitaban a regular requisitos técnicos sin valor habilitante. El Real Decreto 1312/2024, por el contrario, pretendía crear ex novo un régimen autorizatorio sin ley que lo sustentara.
El sexto problema atañe a la integración material del procedimiento de NRA dentro del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles. Estas instituciones, reguladas respectivamente en la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y en la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima, son registros jurídico-privados cuya finalidad es la publicidad material de los derechos reales y de las cargas y limitaciones del dominio.
La inserción en su seno de un procedimiento de naturaleza administrativa, dirigido al control de la actividad y a la obtención de información estadística, altera profundamente la función institucional de estos registros y desfigura sus principios estructurales. El Consejo de Estado advierte que esta operación, además de carecer de cobertura competencial y legal, modifica de facto la Ley Hipotecaria y la Ley de Navegación Marítima por vía reglamentaria, en lo relativo a las fincas registrales, los asientos a practicar y la función de calificación del registrador.
La distinción entre registros jurídicos y registros administrativos no es meramente académica. Mientras los primeros poseen una finalidad predominante de publicidad material —constancia de hechos y datos con el objetivo de garantizar la certeza pública y dar seguridad a las relaciones privadas que los toman de base—, los segundos persiguen el control administrativo de sujetos o actividades y la obtención de información para el correcto diseño de políticas públicas. El NRA pertenece, sin posibilidad de duda razonable, a esta segunda categoría.
El sistema hipotecario español se construye, salvo excepciones tasadas, sobre el principio de voluntariedad de la inscripción. Los artículos 7 y 32 de la Ley Hipotecaria y el artículo 69.2 de la Ley de Navegación Marítima parten del entendimiento de que es el titular del derecho quien decide si lo inscribe, asumiendo las ventajas que el ordenamiento asocia a la inscripción —principios de legitimación del artículo 38, fe pública registral del artículo 34 y prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria—, pero sin que la inscripción sea constitutiva del derecho.
El NRA quiebra este esquema en dos dimensiones. De un lado, convierte la inscripción en presupuesto habilitante para el ejercicio de una actividad económica, eliminando el elemento de voluntariedad. De otro, obliga indirectamente a inmatricular fincas que pudieran no estar inscritas previamente —pues sin inmatriculación no cabría la asignación del número de registro—, lo que extiende las consecuencias del Real Decreto mucho más allá de su ámbito declarado. Esta interferencia con el régimen general de la Ley Hipotecaria requiere, una vez más, norma con rango de ley.
El Reglamento (UE) 2024/1028 define la unidad como el alojamiento amueblado objeto de servicios de alquiler de corta duración, pudiendo abarcar tanto la totalidad como una parte de un inmueble e incluso, en su caso, una habitación. El Registro de la Propiedad, por contraste, trabaja con la finca registral como unidad básica, la cual no necesariamente coincide con la finca material y mucho menos con espacios susceptibles de aprovechamiento independiente como habitaciones.
El Consejo de Estado advierte que la asignación de un número de registro y la práctica de una nota marginal en el folio registral plantean problemas técnicos de identificación cuando la unidad objeto de inscripción no coincide con la finca. Esta disociación, no resuelta por el Real Decreto, genera inseguridad jurídica y dificulta la operatividad práctica del sistema, hasta el punto de hacerlo inviable en numerosos supuestos —pensemos en el alquiler por habitaciones, en el alquiler de partes de viviendas en régimen de propiedad horizontal o en supuestos de coliving y residencias compartidas—.
Las notas marginales son asientos auxiliares cuya práctica está sometida a un numerus clausus de origen legal y reglamentario. Así lo ha venido afirmando la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones reiteradas, entre las que cabe destacar las dos Resoluciones de 1 de febrero de 2024 publicadas en el Boletín Oficial del Estado de 8 y 11 de marzo de 2024. La razón institucional de este principio es la protección de la fiabilidad y previsibilidad del sistema de publicidad registral.
El Real Decreto 1312/2024 introducía, sin habilitación legal, una nueva nota marginal —la relativa al número de registro asignado y a su categoría y tipo de arrendamiento— modificando de facto el régimen de asientos previsto en la Ley Hipotecaria. Esta intromisión normativa por vía reglamentaria es contraria al principio de jerarquía normativa del artículo 9.3 CE y constituye un motivo añadido de nulidad.
Finalmente, el Consejo de Estado advierte que la calificación registral, regulada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y desarrollada en los artículos 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario, tiene por objeto el examen de las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos, siempre por referencia al contenido del registro y al título presentado.
El Real Decreto pretendía atribuir al registrador una función materialmente diferente: la comprobación del cumplimiento de la normativa autonómica turística, urbanística y de propiedad horizontal —incluidos los acuerdos de comunidad de vecinos del artículo 17.12 de la Ley 49/1960—. Esta función excede manifiestamente del marco propio de la calificación registral y supone, una vez más, la modificación reglamentaria de una previsión legal sin habilitación. Adicionalmente, generaba problemas operativos relevantes, pues no todos los acuerdos comunitarios son objeto de inscripción ni tienen efectos retroactivos, lo que abocaba al registrador a una tarea jurídicamente confusa y al solicitante a una inseguridad creciente sobre los criterios de calificación.
La doctrina de la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha insistido en que la calificación registral debe operar con criterios objetivos, basados en lo que resulta del registro y del título, y no en juicios de valoración material sobre el cumplimiento de normativas sectoriales ajenas al ámbito hipotecario. La atribución pretendida por el Real Decreto pugnaba directamente con este planteamiento.
A los diez motivos anteriores debe añadirse una constatación de extraordinaria importancia interpretativa: el Real Decreto 1312/2024 se presentaba a sí mismo como ejecución del derecho de la Unión Europea, pero su configuración entraba en contradicción con el propio Reglamento que decía aplicar. El Reglamento (UE) 2024/1028 contempla expresamente, en sus artículos 4, 7, 8, 10 y 13, la coexistencia de varios procedimientos de registro dentro de un mismo Estado miembro, ya sea por razón territorial o por razón material. La pretensión de imponer un único procedimiento nacional excluyente no se deriva del Reglamento ni puede ampararse en él.
Como advierte el Consejo de Estado, el Real Decreto carece de capacidad normativa para determinar el ámbito de aplicación del propio Reglamento europeo, que se aplica directamente con independencia de lo dispuesto por la norma interna. Existían y existen procedimientos de registro autonómicos para viviendas turísticas en todas las Comunidades Autónomas que se ajustan plenamente al concepto de procedimiento de registro del artículo 3.8 del Reglamento. La pretensión de desplazarlos mediante un real decreto resultaba, por tanto, también inviable desde la perspectiva del derecho de la Unión.
El artículo 4.3.d) del Reglamento prohíbe que una misma unidad esté sujeta a más de un procedimiento de registro. Lejos de evitar esta duplicidad, el Real Decreto la consagraba: las viviendas turísticas, ya inscritas en los registros autonómicos, habrían quedado sometidas a un segundo procedimiento estatal, en abierta contradicción con la propia norma europea.
Según la nota de prensa oficial del Consejo General del Poder Judicial, el Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso. La estimación se proyecta sobre los preceptos relativos a la creación y regulación del Registro Único de Arrendamientos. La desestimación, por su parte, comprende tres bloques que sí encuentran cobertura competencial suficiente.
En primer lugar, sobrevive la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en la medida en que se trata de una infraestructura técnica de coordinación cuya regulación se ampara en los artículos 149.1.13.ª y 149.1.31.ª CE. En segundo lugar, se mantienen las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas en línea, derivadas directamente del Reglamento (UE) 2024/1028 y compatibles con el reparto competencial. Y, en tercer lugar, permanece la transmisión de datos con fines estadísticos, ámbito en el que la competencia estatal es indiscutible.
La consecuencia práctica es que el ecosistema digital de coordinación e información se mantiene operativo. Lo que desaparece es el pilar registral nacional, sustituido de facto por la operatividad plena de los registros autonómicos turísticos.
El régimen aplicable en Andalucía recupera con nitidez su protagonismo. Las viviendas con fines turísticos quedan sujetas al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, modificado por el Decreto 31/2024, y deben inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía bajo las modalidades de Vivienda con Fines Turísticos o Vivienda Turística de Alojamiento Rural. Quienes hayan iniciado o pretendan iniciar la comercialización deberán centrar sus esfuerzos exclusivamente en este procedimiento autonómico, sin necesidad de inscripción adicional en un registro nacional. Para una descripción detallada del procedimiento y de los requisitos —certificado de ocupación, datos
catastrales, alta tributaria, declaración responsable y cumplimiento de los criterios urbanísticos compatibles— puede consultarse la información práctica publicada por Salama Legal SLP.
El llamado cambio de modalidad hacia arrendamientos por temporada o de corta duración no turísticos —figura cada vez más utilizada por propietarios que buscan rentabilidad sin acogerse al régimen turístico estricto— deja de verse condicionado por la obtención del NRA estatal. La actividad continuará rigiéndose por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y por la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, singularmente las Sentencias 3866/2025 y 3870/2025, sobre el alcance de la calificación registral y la revisión jurisdiccional plena de las resoluciones registrales.
Plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia o Tripadvisor continúan vinculadas por las obligaciones del Reglamento (UE) 2024/1028 y por aquellos preceptos del Real Decreto que han sobrevivido al recurso, en particular la obligación de transmitir datos a la Ventanilla Única Digital y de retirar anuncios cuando exista resolución administrativa ordenándolo. Lo que decae es la exigencia de un número de registro nacional emitido por el Registro de la Propiedad como requisito previo y excluyente para publicar el anuncio.
Los expedientes en los que se haya denegado un NRA por el Registro de la Propiedad, así como aquellos en los que la calificación se encuentre suspendida o pendiente de subsanación, pierden el soporte normativo que sustentaba tanto el procedimiento como sus consecuencias jurídicas. Los recursos administrativos pendientes ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y los recursos jurisdiccionales en curso ante los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales se verán reforzados por la doctrina del Tribunal Supremo. Cabe prever, igualmente, un periodo de transición administrativa hasta que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ajuste sus procedimientos y se modifiquen las disposiciones reglamentarias afectadas.
Las resoluciones de la Dirección General de Planificación y Evaluación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ordenando la retirada de anuncios vinculados a unidades sin NRA, en cuanto se fundamenten exclusivamente en el procedimiento registral anulado, pierden la base normativa que las sustenta. Quienes hayan visto retirados anuncios por esta causa disponen de fundamento adicional para impugnar la resolución y, en su caso, reclamar la responsabilidad patrimonial de la Administración.
Las operaciones de adquisición de inmuebles destinados a uso turístico que se encontraban en suspenso a la espera de la obtención del NRA pueden retomarse en condiciones de mayor certeza. La debida diligencia en este tipo de operaciones debe centrarse, una vez más, en el cumplimiento de la normativa autonómica —licencia turística, certificado de compatibilidad urbanística, ausencia de prohibiciones estatutarias o de acuerdos comunitarios del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal— y no en un trámite registral nacional cuya eficacia jurídica ha sido desautorizada.
La anulación del NRA por el Tribunal Supremo constituye, más allá de su impacto sectorial, un recordatorio institucional de extraordinaria relevancia. El Estado no puede asumir, mediante una norma reglamentaria y con la cobertura aparente del derecho de la Unión Europea, competencias que la Constitución ha reservado a las Comunidades Autónomas en materia de vivienda y turismo. Tampoco puede modificar el régimen funcional del Registro de la Propiedad mediante real decreto, ni atribuir a los registradores funciones administrativas ajenas a la calificación registral, ni imponer requisitos habilitantes para el ejercicio de actividades económicas sin previa habilitación legal.
La preocupación por el acceso a la vivienda y la creciente incidencia del alquiler de corta duración en el mercado son realidades indiscutibles, sobre las que el Tribunal Supremo —y antes el Consejo de Estado— se muestran sensibles. Pero la legitimidad de los fines no convalida la insuficiencia de los medios jurídicos empleados. La regulación de este sector exige una norma con rango de ley, dictada por el Estado dentro de los límites de sus competencias y con escrupuloso respeto a las competencias autonómicas, o bien una regulación autonómica que opere dentro de su propio ámbito territorial y material. Cualquier otra vía está condenada, como ha quedado demostrado, a la nulidad.
Mientras tanto, los registros autonómicos turísticos recuperan su plena operatividad, y la regularización de viviendas a través de los procedimientos administrativos autonómicos vuelve a ser, sin discusión, la vía adecuada y suficiente para acceder al mercado del alquiler de corta duración.
Quienes se vean afectados por la entrada en vigor o por la posterior anulación del Real Decreto 1312/2024 —ya sea por haber visto denegado un NRA, por tener pendiente la regularización de una vivienda turística, por estar inmersos en un procedimiento sancionador o por necesitar revisar la estrategia procesal de un recurso en curso— pueden ponerse en contacto con Salama Legal SLP, despacho con dedicación especializada a la tramitación de licencias turísticas en Andalucía, la defensa frente a calificaciones registrales negativas y la litigación de NRA y NRUA ante los registros, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y la jurisdicción civil y contencioso-administrativa.
La primera consulta sobre licencia turística puede agendarse a través del sistema de citas del despacho, sin coste para el cliente.
Aviso legal: El presente artículo tiene fines exclusivamente informativos y divulgativos. Su contenido refleja, a fecha de redacción, la información oficial difundida por el Consejo General del Poder Judicial sobre la Sentencia del Tribunal Supremo nº 620/2026, pendiente de publicación íntegra, así como el análisis del Dictamen del Consejo de Estado 1926/2024, de 18 de diciembre de 2024. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni puede sustituir el consejo profesional adaptado a las circunstancias concretas del caso. Para cualquier decisión que afecte a derechos o intereses propios, se recomienda consultar con un profesional cualificado.
Jacob Salama Chocrón — Abogado, Ilustre Colegio de Abogados de Málaga, colegiado nº 11.294. Economista, Colegio de Economistas de Málaga, nº 5583. Administrador Único de SALAMA LEGAL SLP.
