La fórmula “licencia turística incluida” se ha consolidado como argumento de venta en los portales inmobiliarios andaluces. Funciona casi por sí sola: si la vivienda figura inscrita en el Registro de Turismo, el comprador asume que basta con firmar la escritura para seguir explotándola al día siguiente. La premisa, aparentemente lógica, omite un dato decisivo: la inscripción responde al estado del inmueble en un momento concreto, bajo unos requisitos determinados, y a nombre del transmitente. No del adquirente.
Desde Salama Legal SLP, despacho centrado en el régimen jurídico del alquiler turístico en Andalucía, venimos observando que la compraventa de viviendas con licencia se ha vuelto uno de los escenarios donde más expedientes acaban atascados. La explicación es simple: el cambio de titularidad opera como una ventana administrativa en la que la Junta de Andalucía —y, en su caso, el Registro de la Propiedad— vuelven a examinar una inscripción que llevaba años sin tocarse.
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En el sistema andaluz —Decreto 31/2024 y, antes, Decreto 28/2016— el alta de una Vivienda de Uso Turístico se produce mediante declaración responsable. Quien firma asume bajo su responsabilidad que la finca reúne las condiciones para el destino turístico, y la Administración se reserva la facultad de comprobarlo en cualquier momento posterior. Aunque el acto formal lo realiza una persona, su contenido material recae sobre una vivienda concreta, con su NRA, su capacidad y su descripción física. De ahí que la inscripción tenga naturaleza real: se proyecta sobre el bien, no sobre el titular.
Esa naturaleza real es justamente la base sobre la que defendimos, y la Administración turística terminó reconociendo, la transmisión de la licencia mediante cambio de titularidad sin necesidad de iniciar un alta ex novo. Ahora bien, que la licencia acompañe a la finca no implica que el comprador herede automáticamente la condición de explotador. Mientras el cambio no se comunica, los anuncios siguen mostrando los datos del anterior propietario, los partes de entrada en el SES Hospedajes se emiten bajo su identidad y, ante una inspección, el nuevo titular carece de cobertura administrativa propia.
Real, no automático. La inscripción acompaña al inmueble, pero la condición de explotador no se transmite por el mero hecho de escriturar. Sin comunicación expresa a la Junta, el adquirente alquila al amparo de un alta ajena, lo que en una inspección equivale a operar sin inscripción propia.
Cuando un cambio de titularidad se rechaza, la causa rara vez es el procedimiento en sí. Lo que falla es la inscripción de partida. En la práctica diaria se repiten seis supuestos.
Málaga capital, Fuengirola y otros ayuntamientos costeros interpretan que las VUT en edificios plurifamiliares deben disponer de acceso desde la vía pública diferenciado del portal residencial. Cuando este criterio se consolidó, muchas viviendas ya inscritas no lo cumplían. La comunicación del cambio reabre el expediente y la Administración puede exigir hoy lo que en su día no se controló.
La reforma del artículo 17.12 LPH, en vigor desde abril de 2025, ha disparado las votaciones comunitarias para limitar el uso turístico. La DGSJyFP ha dejado claro que las prohibiciones aprobadas después de una inscripción válida no le afectan. El problema surge cuando los estatutos ya restringían el destino turístico antes del alta original y nadie reparó en ello: el cambio de titularidad es el momento en que ese vicio aflora.
Una parte sustancial del parque inscrito procede del antiguo régimen de Vivienda con Fines Turísticos (VFT), que la nueva norma sustituyó por la categoría VUT con condiciones técnicas distintas. Si la finca nunca completó la adaptación, el cambio obliga de facto a actualizar capacidad, equipamiento y habitabilidad al estándar vigente, algo que en ciertos casos resulta inviable.
El Decreto 31/2024 vincula las plazas autorizadas al número y tipología de baños, a los metros útiles y al aforo del inmueble. No es raro encontrar inscripciones antiguas con más plazas de las que hoy se admitirían. Lo que para el vendedor era rentabilidad puede convertirse, al actualizar el expediente, en un problema técnico.
La responsabilidad por infracciones turísticas no se transmite con la finca, pero el procedimiento de cancelación de la inscripción sí afecta al inmueble. Si el vendedor arrastra un expediente avanzado por reiteración de infracciones, el comprador puede descubrir, poco después de escriturar, que la VUT ha sido cancelada de oficio.
Málaga, Sevilla y otros municipios han aprobado moratorias o restricciones zonales para nuevas altas. En principio respetan las inscripciones existentes, pero si la del vendedor se cancela por cualquier motivo, la moratoria impide reinscribir. La vivienda conserva su precio de compraventa, pero pierde su valor de uso turístico.
Punto crítico. La comunicación del cambio no es un mero trámite: es la primera ocasión real en años en que un expediente vuelve a manos de la Administración. Anticipar la auditoría jurídica antes de firmar evita encontrarse con la inscripción cancelada al mes siguiente.
Un comprador prudente examina la inscripción VUT con el mismo cuidado con que pide la nota simple. El protocolo de revisión turística previa que aplicamos en Salama Legal cubre, como mínimo, los siguientes extremos:
El instrumento jurídico para blindar todo esto es una cláusula de manifestaciones y garantías incorporada al contrato de arras o a la propia escritura, en la que el vendedor declara el estado de la inscripción y se compromete a indemnizar si alguno de los extremos resulta inexacto. Sin esa cláusula, las vías de reclamación posterior se estrechan considerablemente.
Cerrada la compraventa, la comunicación del cambio a la Junta debe ser uno de los primeros movimientos del comprador. El expediente requiere escritura o nota simple actualizada, NIE del adquirente cuando proceda, declaración responsable a nombre nuevo, seguro de responsabilidad civil y, si se trata de una VFT no actualizada, justificación de la adaptación al Decreto 31/2024.
Simultáneamente, conviene actualizar los anuncios en Airbnb, Booking y resto de plataformas para que el NRA aparezca asociado al nuevo titular. Mantener publicaciones a nombre del vendedor genera dos riesgos a la vez: la sanción por información incorrecta y la sospecha de actividad sin inscripción propia.
A ello se añade la operativa del SES Hospedajes, obligatorio desde diciembre de 2024 para alojamientos turísticos: cada parte de entrada debe emitirse bajo la identidad fiscal del explotador real. Sincronizar Registro de Turismo, plataformas y herramientas de check-in desde el primer día —apoyándose en soluciones automatizadas como las que ofrece Check-in Scan— evita que el cambio de titularidad arrastre lagunas en el cumplimiento del registro de viajeros.
La etiqueta “vivienda con licencia turística” en un portal no acredita absolutamente nada. La comprobación debe hacerse contra el Registro de Turismo y respecto del propietario actual, no de un titular anterior cuya licencia pudo cancelarse en una transmisión previa.
Los ingresos del vendedor pueden haberse construido sobre una capacidad hoy inadmisible, sin SES Hospedajes, sin tasa municipal o con equipamiento incompleto. Al regularizar la operación, los números cambian. La rentabilidad pasada no equivale a la rentabilidad legal futura.
Comprar una VUT en Andalucía —especialmente desde el extranjero o a través de una sociedad— abre cuestiones que no se cierran con el ITP/AJD inicial: IRNR sobre los rendimientos turísticos, Impuesto sobre el Patrimonio, fiscalidad de una eventual venta posterior y régimen de la estructura societaria utilizada. Estos asuntos los abordamos desde nuestra práctica de fiscalidad inmobiliaria para inversión extranjera en España y, cuando el comprador opera desde otra jurisdicción, en coordinación con el área de tributación de no residentes y planificación cross-border.
La compraventa de una vivienda con licencia turística no es una operación inmobiliaria con un activo intangible añadido. Combina elementos registrales, urbanísticos, comunitarios, sancionadores y fiscales que sólo cobran sentido cuando se examinan en conjunto.
La buena noticia: si la inscripción de origen es sólida, el cambio de titularidad da continuidad inmediata a la actividad. La mala: cualquier defecto latente acumulado tiende a aflorar precisamente en ese momento.
Para el comprador, la regla es directa: verificar antes de firmar, documentar las garantías del vendedor en la escritura y comunicar el cambio sin dilación. Para el gestor profesional, la regla complementaria es igualmente clara: una operativa al día de SES Hospedajes y de los registros obligatorios es la mejor defensa frente a la inspección que el propio cambio pueda activar.
Sobre el autor. Jacob Salama Chocrón es abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga (nº 11.294), Administrador Único de Salama Legal SLP, con sede en Plaza de Andalucía 6, 29620 Torremolinos (Málaga). Despacho dedicado al asesoramiento jurídico en licencias turísticas (VUT/NRA), cambios de titularidad, fiscalidad inmobiliaria y tributación internacional. Más información en licenciaturisticaandalucia.es, licenciaturisticaandalucia.com, internationaltaxlegalspain.com e internationaltaxationspain.com.
Aviso legal: el contenido de este artículo tiene finalidad meramente informativa y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa sobre licencias turísticas en Andalucía está sujeta a cambios legislativos y a interpretación caso por caso, tanto a nivel autonómico como municipal. Se recomienda consultar con un abogado especializado antes de firmar cualquier compraventa de vivienda con licencia VUT/NRA.
