Tipos de ETV y Licencia de alquiler turístico en Mallorca

Mallorca es un destino turístico perfecto para montar un alojamiento turístico. Su clima, gastronomía, instalaciones y posición geográfica resultan ideales para ser uno de los destinos turísticos preferidos tanto por españoles como por la población europea.

Desde febrero de 2022, el Govern balear mantiene una moratoria que suspende la creación de nuevas plazas turísticas y, con ello, la concesión de nuevas licencias ETV. Esta moratoria se ha reforzado con el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril (de contención turística), en vigor desde abril de 2025, que prohíbe de forma permanente crear nuevas plazas turísticas en viviendas plurifamiliares en todo el archipiélago (salvo adosadas y pareadas) y elimina el plazo máximo que tenían los consejos insulares para fijar su techo de plazas. En la práctica, a fecha de 2026 sigue sin poder solicitarse una nueva licencia en la mayoría de zonas: solo se accede a plazas mediante el intercambio entre particulares, sin crecimiento neto de la oferta. Por ello, la vía más fiable para entrar en el negocio del alquiler vacacional sigue siendo adquirir una propiedad que ya cuente con una licencia ETV válida y en vigor.

La fuerte presión turística sobre la isla y sobre el mercado de vivienda residencial es lo que motiva estas restricciones. Conviene aclarar un matiz importante: la venta de una vivienda con licencia ETV sí transmite la licencia al comprador (permanece vinculada al inmueble, siempre que se sigan cumpliendo las condiciones y se notifique el cambio de titularidad). Lo que está suspendido es la creación de nuevas plazas para iniciar o ampliar la actividad.

Actualmente, las propiedades que tengan concedidas las licencias turísticas, pueden seguir sacando rendimientos de forma legal, pero no podrán solicitar la emisión de otra licencia turística en el caso de que el propietario quiera realizar el alquiler turístico de otro inmueble.

La mejor forma de poder entrar en el negocio del alquiler turístico en Mallorca es realizando la compra de un inmueble que ya tenga una licencia turística.

¿Qué es una licencia ETV en Mallorca?

Una licencia ETV es un permiso que habilita el alquiler vacacional en Mallorca durante todo el año, sin necesidad de renovarlo, ya que es permanente. En Mallorca, la inscripción obligatoria es la autonómica: la licencia ETV lleva aparejada la inscripción en el Registro de Turismo del Govern balear (CAIB), y es ese número de registro turístico el que debe figurar en todos los anuncios y plataformas online (Airbnb, Booking, etc.).

Conviene aclarar un episodio que generó confusión: el Estado creó en 2024 un Registro Único de Arrendamientos (NRUA) mediante el Real Decreto 1312/2024, obligatorio desde el 1 de julio de 2025, pensado como un número estatal adicional. Sin embargo, el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (sentencia nº 620/2026 y otras posteriores) por invadir competencias autonómicas: el procedimiento del registro único estatal ha quedado sin efecto y los propietarios ya no están obligados a obtener el NRUA como requisito para anunciarse en plataformas. Se mantienen, eso sí, la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos con fines estadísticos y de coordinación. Al tratarse de un asunto muy reciente y aún en evolución, conviene revisar periódicamente si el Estado aprueba una nueva norma que lo sustituya.

Además, es imprescindible contar con la cédula de habitabilidad y el certificado energético actualizados, así como tener un seguro de responsabilidad civil y teléfono de contacto 24 horas disponible para huéspedes y comunidad.

Esta licencia es perfecta para quienes buscan realizar inversiones a largo plazo, y su costo es de 3500 € por cada plaza de huésped. Donde el precio estará sujeto al número de dormitorios de la propiedad.

Por ejemplo: Si un alojamiento tiene una habitación, su costo sería de 7000 €, puesto que cada habitación tendría capacidad para 2 huéspedes.

Conviene tener en cuenta que estos importes por plaza son valores de referencia previos a la moratoria; dado que actualmente no se conceden nuevas licencias, funcionan como referencia histórica más que como un coste vigente para dar de alta una nueva ETV.

Estas plazas son fundamentales para gestionar legalmente una propiedad destinada al alquiler vacacional en la isla. Sin una licencia ETV que especifique el número de plazas asignadas por el gobierno mallorquín, no es posible alquilar una vivienda por un período inferior a un mes.

¿Se puede alquilar una propiedad sin licencia ETV en Mallorca?

Sí, se puede alquilar una propiedad sin licencia ETV, pero cuando el alquiler no es de corto plazo. Sin esta licencia, solo es legal alquilar la propiedad para estancias de un mes o más, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ante estos casos, se suele firmar un contrato de alquiler mediante un contrato privado. El alquiler a corto plazo sin licencia ETV es ilegal. Con el Decreto-ley 4/2025 los importes se han endurecido y se estructuran en tres tramos: infracciones leves (desde advertencia hasta 5.000 €), graves (de 5.001 a 50.000 €) y muy graves (de 50.001 a 500.000 €). Además, desde 2026 se han introducido multas coercitivas diarias de entre 500 y 5.000 € por cada día que se mantenga la actividad ilegal tras el requerimiento de la inspección, con responsabilidad también para las plataformas que anuncien viviendas sin licencia. Para los alquileres de larga duración (más de 1 mes), se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

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Comparación y diferencias entre tipos de licencias de ETVs en Mallorca

En Mallorca, existen tres tipos principales de licencias para obtener rendimientos turísticos de estancias turísticas en viviendas (ETV, ETVPL y ETV60), cada unas con características específicas dependiendo de diferentes aspectos:

Licencia ETV

• Tipo de vivienda: Exclusiva para viviendas unifamiliares aisladas (chalets o casas independientes).
• Duración de la licencia: Indefinida, no requiere renovación.
• Periodo de alquiler permitido: Permite el alquiler turístico durante todo el año.
• Coste por Plaza de Huésped: 3,500€ por plaza
• Requisito de comunidad: No requiere aprobación de terceros, ya que se aplica a viviendas independientes.
• Uso de la vivienda: Para viviendas destinadas exclusivamente a alquiler vacacional.

Licencia ETVPL

• Tipo de vivienda: Aplicable a viviendas en edificios plurifamiliares (apartamentos o casas adosadas).
• Duración de la licencia: Tiene una vigencia de 5 años, renovable.
• Periodo de alquiler permitido: También permite el alquiler turístico sin restricciones de temporada.
• Coste por Plaza de Huésped: 875€ por plaza.
• Requisito de comunidad: Necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios para la comercialización turística.
• Uso de la vivienda: Para viviendas en edificios plurifamiliares utilizadas con fines turísticos.

Licencia ETV60

• Tipo de vivienda: Puede aplicarse tanto a viviendas unifamiliares como a plurifamiliares, siempre que sean la residencia principal del propietario.
• Duración de la licencia: También tiene una duración de 5 años, renovable.
• Periodo de alquiler permitido: Solo permite el alquiler turístico durante un máximo de 60 días al año, distribuidos en dos meses no consecutivos (excluyendo julio y agosto).
• Coste por Plaza de Huésped: 290€ por plaza.
• Requisito de comunidad: Si la vivienda es plurifamiliar, también requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios.
• Uso de la vivienda: Solo para viviendas que sean la residencia principal del propietario.
• Transmisibilidad: No es transmisible al comprador, por lo que no aporta valor de inversión en una venta.

Conclusión acerca de la licencia ETV en Mallorca

La regulación de las licencias ETV en Mallorca refleja un esfuerzo por equilibrar el desarrollo del turismo con la protección del entorno y las comunidades locales. Cada tipo de licencia (ETV, ETVPL y ETV60) está diseñada para atender diferentes necesidades y situaciones: desde el alquiler vacacional en propiedades unifamiliares con fines exclusivamente turísticos, hasta el uso parcial de la residencia principal del propietario.Además, las licencias ETV constituyen un activo muy valioso en el mercado inmobiliario mallorquín debido a la limitación para obtener nuevas licencias. Se recomienda a los inversores verificar cuidadosamente el estado, vigencia y condiciones de la licencia antes de adquirir un inmueble para alquiler turístico para evitar problemas legales y sanciones.

Sin embargo, la moratoria sobre nuevas plazas y licencias, reforzada por el Decreto-ley 4/2025 y todavía vigente en 2026, ha limitado significativamente las opciones para nuevos propietarios interesados en entrar en el mercado del alquiler turístico. Esta restricción busca controlar el impacto del turismo masivo, priorizando la sostenibilidad y la habitabilidad para los residentes.

En conclusión, las licencias ETV son esenciales para operar legalmente en el sector del alquiler vacacional en Mallorca. Sin embargo, las restricciones actuales convierten a las propiedades que ya cuentan con estas licencias en activos altamente valiosos. Esto también subraya la importancia de comprender las regulaciones locales antes de invertir en una propiedad con fines turísticos en la isla.