Cómo obtener una licencia turística en la Comunidad Valenciana
Si te estás planteando entrar en el sector del alquiler vacacional en algún municipio de la Comunidad Valenciana, en este artículo podrás conocer el proceso para obtener la licencia de vivienda turística en la comunidad, así como la normativa y la documentación necesaria para solicitarla. Si tienes múltiples propiedades repartidas por el territorio nacional, te conviene saber cómo obtener una licencia de alquiler vacacional en otras comunidades.
El marco valenciano cambió de forma sustancial con el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, que modificó la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (validez de la inscripción de 5 años, declaración responsable de renovación, referencia catastral obligatoria y nuevas causas de baja). A ello se suma la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025, que exige autorización de la comunidad de propietarios, y las restricciones urbanísticas municipales (en la ciudad de València, límite del 2 % de viviendas turísticas por barrio y moratoria de nuevas licencias en zonas saturadas). Revisa siempre la normativa local de tu municipio antes de iniciar el expediente.
Contenido
Normativa aplicable a las licencias turísticas en la Comunidad Valenciana
La base jurídica es la Ley 15/2018 de Turismo, Ocio y Hospitalidad, norma de rango superior, desarrollada por el Decreto 10/2021, de 22 de enero, que regula el alojamiento turístico. Ambos textos fueron modificados por el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, en vigor desde el 8 de agosto de 2024.
El marco establece, entre otras condiciones, que:
- Se debe contar con un seguro de responsabilidad civil.
- Hay que cumplir el código ético del turismo valenciano.
- Solo se permite el alquiler de vivienda completa, no por habitaciones.
- Debe figurar el código de licencia en cualquier publicidad del alojamiento.
- La relación con la administración se realiza de forma online.
Principales novedades desde el Decreto-ley 9/2024
- Validez de 5 años y renovación: la inscripción en el Registro de Turismo caduca a los cinco años. Para renovarla debe presentarse, dentro del mes anterior al vencimiento, una nueva declaración responsable de renovación acompañada de un informe municipal actualizado. Las viviendas ya inscritas conservan su validez hasta el 8 de agosto de 2029, fecha en la que deberán renovar.
- Referencia catastral obligatoria: debe constar en el Registro y en la publicidad. Las viviendas que no la hubieran comunicado antes del 31 de diciembre de 2024 quedaron expuestas a la baja en el registro.
- Nuevas causas de baja: falta de renovación a los cinco años, inexactitudes en los datos o expedientes de restauración de la legalidad urbanística, entre otras.
- Tramitación y notificaciones digitales: requerimientos y resoluciones se comunican a través de la Carpeta Ciudadana de la sede electrónica de la Generalitat.
Normativa municipal (ciudad de València)
Además del marco autonómico, cada ayuntamiento puede imponer límites adicionales. En enero de 2025, el Ayuntamiento de València aprobó una regulación que limita las viviendas turísticas al 2 % por barrio y mantiene una moratoria de nuevas licencias en zonas de alta densidad como Ciutat Vella y la fachada marítima. En determinadas zonas se exige, para nuevas altas, que la vivienda esté en planta baja o primera con acceso independiente. Sigue vigente, además, el Plan Especial de Protección (PEP) de Ciutat Vella, que restringe los alojamientos en el centro histórico.
Requisitos para conseguir la licencia en la Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, las viviendas turísticas deben cumplir varios requisitos para operar legalmente, regulados principalmente por la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad y su normativa de desarrollo.
Acreditación de la propiedad
Debes acreditar la titularidad del inmueble mediante las escrituras o el contrato de compraventa. Si el titular es una sociedad, se aportará la documentación de la persona jurídica.
Registro y licencia de la propiedad
Toda vivienda destinada al alquiler turístico debe estar inscrita en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana. En algunos municipios, además, es necesaria una licencia específica de uso turístico, según la normativa de cada ayuntamiento.
Autorización de la comunidad de propietarios
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor el 3 de abril de 2025, para destinar una vivienda a uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal se necesita la autorización previa y expresa de la comunidad, con el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de los propietarios. El Decreto-ley 9/2024 exige, además, aportar un certificado de la comunidad que acredite que los estatutos no prohíben esta actividad. La reforma no es retroactiva para quienes ya operaban con las autorizaciones administrativas en regla.
Características técnicas y de seguridad
Las viviendas deben cumplir una superficie mínima en función de su capacidad, que determina la cédula de habitabilidad y el número máximo de huéspedes (que debe indicarse en la publicidad y no puede superarse). Es obligatorio disponer de detectores de humo, extintores, señalización de emergencia y plan de evacuación, y cumplir la normativa contra incendios. El certificado energético debe estar en vigor y figurar en los anuncios y en los contratos; su ausencia puede acarrear sanciones.
Obligaciones informativas
Al entrar el huésped se le debe facilitar información sobre el uso de las instalaciones, las normas de convivencia y el procedimiento en caso de emergencia, detalladas en las normas de la casa de alquiler vacacional. También es obligatorio el registro de huéspedes en la plataforma SES.HOSPEDAJES: el propietario o gestor debe dar de alta la vivienda en el sistema de registro de viajeros e integrarse con la plataforma.
Distintivo de vivienda turística
Toda vivienda turística debe exhibir el distintivo oficial (placa roja con el icono de llaves en blanco) cerca de la entrada, en el interior o el exterior, incluyendo el número de registro en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.
Hojas de reclamaciones
Las hojas de reclamaciones deben estar en lugar visible y debidamente señalizadas. Su ausencia expone al establecimiento a sanciones económicas.
Procedimiento para obtener la licencia turística en la Comunidad Valenciana
En primer lugar debes obtener un Informe Municipal de Compatibilidad Urbanística en el Departamento de Urbanismo, que comprueba que el inmueble cumple los requisitos de la zona. Con el informe favorable, puedes iniciar la gestión de la licencia aportando la siguiente documentación:
- Acreditación de la propiedad
- Informe municipal de compatibilidad urbanística favorable
- Seguro de responsabilidad civil
- Declaración responsable
- Documentación de persona física o jurídica
- Licencia de ocupación
- Referencia catastral
- Certificado de la comunidad de propietarios (o autorización expresa, según proceda)
Dependiendo del número de viviendas que gestiones, deberás inscribirte como gestor empresario (5 o más viviendas gestionadas) o como gestor particular (de 1 a 4 viviendas).
El registro de huéspedes sigue siendo obligatorio a través de SES.HOSPEDAJES: el propietario o gestor debe dar de alta la vivienda y cumplir los plazos y formatos de remisión de datos como parte de las obligaciones de seguridad.
¿Qué pasa si tengo un Airbnb sin licencia turística en Valencia?
Anunciar una vivienda con fines turísticos sin inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana constituye oferta turística ilegal, con exposición a las sanciones anteriores. A eso se suma:
- Las plataformas están obligadas a mostrar el número de registro y a retirar o inhabilitar los anuncios que no lo acrediten
- Existe intercambio de datos entre la administración turística y las plataformas de comercialización, orientado precisamente a detectar la oferta no inscrita
- El ayuntamiento puede actuar por la vía urbanística con independencia del expediente turístico
- La comunidad de propietarios puede actuar por su cuenta, sobre todo si los estatutos prohíben la hospedería
Si tienes dudas sobre un alojamiento concreto, te explicamos cómo verificarlo en cómo saber si un piso turístico es legal.
¿Cómo tributan las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana?
Las viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana están sujetas a tres tipos de impuestos:
- Declaración de Actividad Económica: El propietario debe declarar la actividad económica y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes, como el IVA y el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Los ingresos generados por el alquiler deben declararse en la declaración de la renta. Esta declaración se puede hacer de dos formas.
Declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, ya que se obtiene rendimiento procedente del alquiler de un inmueble. Si se alquila el inmueble mediante una sociedad, se debe declarar como rendimientos de actividades económicas.
Independientemente de cómo declares los rendimientos por el alquiler, puedes hacer la deducción de algunos gastos:
- Gastos por mantenimiento o conservación
- Coste de suministro
- Cuotas de hipoteca
- IBI
- Otros gastos relacionados con tasas municipales
En cuanto a la tasa turística, conviene aclarar un punto que genera confusión: la Comunidad Valenciana llegó a aprobar el Impuesto Valenciano sobre Estancias Turísticas (IVET) mediante la Ley 7/2022, pero fue derogado por el Decreto ley 12/2023, de 10 de noviembre, antes de entrar en vigor. A día de hoy, ningún alojamiento de la Comunitat Valenciana está obligado a cobrar tasa turística ni existe ordenanza municipal que la aplique, aunque el debate político se reactiva en cada temporada alta. Puedes consultar el estado actualizado en nuestro artículo sobre qué es la tasa turística y dónde se aplica.
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