Guía normativa de apartamentos turísticos en Andalucía

La normativa de apartamentos turísticos en Andalucía ha cambiado más en los últimos tres años que en la década anterior. Al Decreto 194/2010 se le ha sumado la reforma en profundidad del Decreto 31/2024, un decreto-ley que devuelve el protagonismo al urbanismo municipal, una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y una sentencia del Tribunal Supremo que ha tumbado el registro estatal. Hoy ya no basta con conocer el reglamento autonómico.

Esta guía resume, con referencia a las fuentes oficiales, qué normativa se aplica a los apartamentos turísticos en Andalucía, qué requisitos técnicos deben cumplir, qué trámites son obligatorios antes de comercializar y qué sanciones acarrea el incumplimiento.

Qué normas integran la normativa de apartamentos turísticos en Andalucía

El marco vigente es una suma de capas autonómica, estatal y municipal:

A esto se añade, en cada caso, el planeamiento urbanístico y las ordenanzas del municipio donde se ubique el establecimiento. En la práctica, esa capa municipal es la que más decisiones de inversión está condicionando.

¿Por qué la normativa no es la misma para apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico?

El primer error habitual es confundir figuras. En Andalucía conviven dos regímenes distintos, con normas, requisitos y responsabilidades diferentes.

La vivienda de uso turístico (VUT) es una vivienda individual cedida mediante precio con fines turísticos, regulada por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. Se da de alta con declaración responsable y puede explotarse completa o por habitaciones.

El establecimiento de apartamentos turísticos (AT) es otra cosa: un establecimiento de alojamiento de naturaleza empresarial, integrado por un conjunto de unidades explotadas de forma profesional y unitaria. Es la figura a la que se aplica la normativa de apartamentos turísticos de Andalucía propiamente dicha, el Decreto 194/2010, de 20 de abril, en desarrollo de los artículos 40 y siguientes de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

La diferencia no es semántica: cambian los requisitos técnicos, la clasificación por categorías, las obligaciones de servicio y el régimen de responsabilidad. Si tienes dudas sobre qué figura corresponde a tu inmueble, empieza por este análisis comparado: diferencia entre vivienda vacacional y apartamento turístico en Andalucía.

Hay además un detalle relevante que introdujo el Decreto 31/2024: los apartamentos turísticos del grupo conjuntos quedan expresamente excluidos del ámbito del Decreto 28/2016, de modo que no pueden inscribirse simultáneamente como VUT.

Cómo clasifica la normativa andaluza los apartamentos turísticos

El Decreto 31/2024 reescribió el artículo 9 del Decreto 194/2010 y simplificó la clasificación en dos grupos, ambos con un mínimo de tres unidades de alojamiento.

Al grupo edificios/complejos pertenecen los establecimientos de tres o más unidades que ocupan la totalidad o una parte independiente de un edificio o de varios, con entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Pueden denominarse «edificio de apartamentos turísticos» o «complejo de apartamentos turísticos» y se clasifican de 1 a 4 llaves.

Al grupo conjuntos pertenecen los establecimientos de tres o más unidades situadas en un mismo inmueble o en un grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando solo una parte de ellos. Se entiende por grupo de inmuebles no contiguos el formado por dos o más edificios dentro de una misma urbanización o núcleo residencial con instalaciones o servicios comunes. Aquí las categorías van de 1 a 2 llaves.

Cuando las unidades de un conjunto se reparten entre inmuebles distintos, la norma exige indicar la localización exacta de cada uno en toda la publicidad y en los canales de oferta turística, y realizar la recepción de las personas usuarias en uno de los inmuebles del establecimiento.

Las especialidades

El nuevo artículo 21 permite clasificar el establecimiento en una o varias especialidades según su oferta de servicios o el segmento al que se dirige: enológico, gastronómico, salud-wellness, boutique, hacienda, MICE, adulto, familiar, senior, single o LGTBI, entre otras. La especialidad debe publicitarse en los canales de oferta y en la web propia, y en ningún caso puede traducirse en discriminación o prohibición hacia colectivos no preferentes.

La unidad de explotación, origen de la mayoría de los conflictos

Los apartamentos turísticos son establecimientos de explotación unitaria. La gestión y administración corresponden a una única persona o entidad titular (la empresa explotadora), sobre la que recae la responsabilidad frente a la Administración y frente a las personas usuarias.

Esto tiene una consecuencia práctica importante en inmuebles en régimen de propiedad horizontal: los propietarios de unidades integradas en el establecimiento no pueden explotarlas al margen de la empresa explotadora ni destinarlas a un uso distinto del turístico. La Ley 13/2011 tipifica esa conducta como infracción muy grave en su artículo 72.3.

Si el modelo que buscas es la gestión individual de un piso, la figura adecuada es la VUT, no el apartamento turístico.

Requisitos que exige la normativa de apartamentos turísticos en Andalucía

El Decreto 31/2024 eliminó exigencias estructurales ya cubiertas por la normativa sectorial de edificación y, a cambio, reforzó los aspectos de calidad del servicio y equipamiento. Los anexos I (edificios/complejos) y II (conjuntos) se sustituyeron por tablas nuevas y mucho más detalladas.

Áreas comunes y servicios en edificios y complejos

• Vestíbulo con instalaciones para recepción/conserjería en establecimientos con más de 15 unidades: entre 0,2 y 0,5 m² por unidad según categoría.
• Áreas sociales: 2 m² por unidad en 4 llaves y 1,5 m² en 3 llaves.
• Servicio de recepción obligatorio en todas las categorías, con presencia física de 24 h (4 llaves), 12 h (3 llaves) y 8 h (2 y 1 llave). En 1 y 2 llaves con 15 o menos unidades, y en las horas sin presencia obligatoria, puede prestarse con personal localizable 24 h siempre que exista un sistema automático que garantice el acceso y la seguridad.
• Limpieza de la unidad: diaria en 4 llaves, semanal en 3 y 2 llaves, y a la entrada del cliente en 1 llave. Debe ofrecerse siempre e ir incluida en el precio del alojamiento.
• Sustitución de lencería: 3 veces por semana (4 llaves), 2 veces (3 y 2 llaves) y 1 vez (1 llave).
• WiFi en todo el establecimiento (si hay disponibilidad técnica), botiquín, servicio de reparaciones y mantenimiento, caja fuerte general gratuita (no exigible con 15 o menos unidades), hojas de quejas y reclamaciones con su cartel anunciador.
• Aparcamiento para al menos el 10 % de las unidades en 3 y 4 llaves, propio o concertado en el recinto más próximo.

Las unidades de alojamiento

• Climatización por elementos fijos en dormitorios y salón-comedor en 4 llaves; fija o portátil en el resto de categorías.
• Superficies mínimas de dormitorio: 9/8/7/7 m² el individual y 15/12/10/10 m² el doble, de 4 a 1 llave. Estudios: de 24 a 20 m².
• Salón-comedor hasta 4 personas: de 16 a 10 m², con superficie adicional por plaza a partir de la cuarta.
• Cocina: de 8 a 5 m², con placa de dos fuegos como mínimo, extractor, fregadero, frigorífico, microondas, menaje y pequeños electrodomésticos; lavadora obligatoria salvo en 1 llave (sustituible por lavandería común o servicio concertado gratuito) y lavavajillas en 4 llaves a partir de dos dormitorios.
• Baño: de 4 a 3 m², con equipamiento básico tasado y mampara o panel fijo de ducha. Segundo baño cuando la unidad supere 4 usuarios (3 y 4 llaves) o 5 usuarios (1 y 2 llaves).
• Camas de 0,80 × 1,90 m (individual) y 1,35 × 1,90 m (doble), con colchón de al menos 18 cm; en 4 llaves, 1,00 × 1,90 m y 1,50 × 1,90 m.
• Máximo de 4 plazas por dormitorio, de las que 2 no pueden ser en literas; máximo de 2 plazas convertibles en el salón-comedor y prohibición de literas en esa estancia.
• El inodoro debe estar siempre independizado y cerrado.

Cuándo se puede reducir la superficie mínima

Cabe solicitar una reducción del 15 % de la superficie mínima de la unidad de alojamiento, con un máximo del 20 % de las unidades del establecimiento, y hasta el 20 % en vestíbulos y áreas sociales. Requiere informe de técnico competente que justifique la imposibilidad o grave dificultad técnica —no basta el motivo económico— o bien que el inmueble esté protegido por la normativa de Patrimonio Histórico de Andalucía.

Qué cambia en el grupo conjuntos

El anexo II es sensiblemente más ligero: hojas de quejas y reclamaciones, información al cliente (funcionamiento de electrodomésticos, normas de convivencia de la comunidad, zonas restringidas, mascotas, tabaco, depósito de basuras, ruidos), servicio de recepción, limpieza semanal en 2 llaves o a la entrada del cliente en 1 llave, sustitución de lencería, mantenimiento, botiquín, climatización y calefacción —no valen ventiladores ni radiadores incandescentes— y requisitos de camas, ropa de cama, mobiliario y oscurecimiento.

El plazo de adaptación ya venció

La disposición adicional cuarta del Decreto 31/2024 concedió un año a los establecimientos ya inscritos en el RTA que no cumplieran los nuevos anexos. Ese plazo está agotado: un establecimiento en funcionamiento debería estar ya adaptado a la normativa de apartamentos turísticos vigente en Andalucía.

Trámites obligatorios que marca la normativa de apartamentos turísticos en Andalucia

Declaración responsable e inscripción en el RTA

La actividad se inicia mediante declaración responsable presentada por vía electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, que da lugar a la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. La inscripción y la clasificación son obligatorias, y el código del RTA debe figurar en la publicidad y en la documentación entregada al cliente.

Antes de tramitar el alta conviene tener resuelta la compatibilidad urbanística y la licencia municipal de actividad que corresponda. El paso a paso del procedimiento y la documentación asociada están detallados aquí: cómo registrar una vivienda turística en Andalucía.

Los datos del establecimiento inscritos en el RTA son de acceso público. Puedes comprobar si un alojamiento está dado de alta y en regla —recomendable tanto para compradores e inversores como para viajeros— con el buscador de licencias turísticas de Andalucía.

El registro estatal (NRA) ya no es exigible

Durante 2025 y buena parte de 2026 se dio por hecho que, además del RTA, todo alojamiento comercializado en plataformas necesitaba un número de registro estatal obtenido en el Registro de la Propiedad, creado por el Real Decreto 1312/2024 y exigible desde el 1 de julio de 2025.

Ese requisito ha desaparecido. La Sentencia del Tribunal Supremo nº 620/2026, de 19 de mayo de 2026, anuló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos por falta de título competencial del Estado.

Lo que sí se mantiene en vigor es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas y la remisión de información con fines estadísticos. Es decir: las plataformas siguen obligadas a verificar que cada anuncio muestre un número de registro válido, pero ese número es ahora el autonómico, el del Registro de Turismo de Andalucía.

Tienes el detalle completo de la sentencia y de qué hacer según tu situación en nuestra guía sobre el registro único de alquiler turístico y su anulación.

El registro de viajeros

Desde el 2 de diciembre de 2024 es plenamente exigible el Real Decreto 933/2021: los establecimientos de hospedaje deben identificar a los huéspedes, generar el registro documental y comunicar los datos por vía electrónica a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior, conservando la información durante tres años. Esta obligación es independiente de la anterior y no se ha visto afectada por la sentencia del Supremo. El incumplimiento se sanciona por la vía de la Ley Orgánica 4/2015, de protección de la seguridad ciudadana.

Horarios, reglamento interior e información al cliente

• Entrada a las 15:00 h y salida a las 11:00 h, salvo pacto individual que debe reflejarse en el documento de admisión. En fechas de máxima ocupación la empresa explotadora puede retrasar la entrega de la unidad un máximo de una hora, aunque el cliente tiene derecho a acceder a las instalaciones comunes desde las 15:00 h.
• La prolongación de la estancia sin pacto obliga a abonar una jornada más.
• El reglamento de régimen interior es ahora opcional. Si existe, debe estar a disposición de los clientes y exponerse al menos en castellano e inglés en la conserjería-recepción o, en su defecto, en un ejemplar impreso en cada unidad, además de publicarse en la web propia del establecimiento.
• Obligación de informar sobre normas de convivencia de la comunidad, zonas de uso restringido, mascotas, restricciones para fumadores, gestión de residuos y normativa municipal de ruidos.

Competencias urbanística ante la normativa de pisos turísticos en Andalucía

La competencia turística de la Junta se limita a las condiciones de prestación del servicio. Quién puede implantar la actividad y dónde lo deciden los ayuntamientos a través del planeamiento y las ordenanzas.

El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (BOJA nº 41, de 3 de marzo de 2025) es explícito: en municipios donde concurran razones imperiosas de interés general debidamente justificadas, el uso residencial de una parcela no habilita por sí mismo el alojamiento turístico; hace falta que el planeamiento prevea la compatibilidad y que se obtenga la licencia o se presente la declaración responsable correspondiente, previsión que puede definirse por edificios, áreas, zonas o sectores. Además, permite a los ayuntamientos suspender licencias y declaraciones responsables durante la tramitación del instrumento urbanístico, con un máximo de tres años, incluso antes de la aprobación inicial.

Conviene subrayar un matiz técnico poco divulgado: el artículo 6 de ese decreto-ley se refiere expresamente a las viviendas de uso turístico. Para limitar establecimientos de apartamentos turísticos u otros usos de hospedaje, los ayuntamientos se apoyan en la legislación urbanística general (Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía) y en su propio planeamiento.

El caso de Málaga ilustra la tendencia. El Ayuntamiento bloqueó primero las altas de VUT en 43 barrios donde superaban el 8 % del parque residencial; en agosto de 2025 suspendió la concesión de nuevas licencias de VUT en todo el término municipal por hasta tres años; y en julio de 2026 publicó la aprobación inicial de una modificación del PGOU que limita el uso de hospedaje como alternativa al residencial. Sevilla también aprobó en 2025 la suspensión de nuevas VUT vinculada a la modificación de su planeamiento.

La conclusión práctica es sencilla: antes de comprar o de proyectar un establecimiento, pide la cédula o el informe urbanístico municipal. Es el filtro que decide la viabilidad, por encima de que el inmueble cumpla los requisitos del Decreto 194/2010.

Qué puede decidir la comunidad de propietarios

Desde el 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025 exige que quien quiera destinar una vivienda a la actividad de alojamiento turístico obtenga la aprobación expresa previa de la comunidad de propietarios, mediante el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. La misma mayoría permite limitar, condicionar o prohibir la actividad, o establecer un incremento de cuotas de hasta el 20 %. Quienes ya ejercían la actividad legalmente antes de esa fecha están amparados por el principio de irretroactividad, y el presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato de actividades no autorizadas.

Para los apartamentos turísticos ubicados en edificios divididos horizontalmente —singularmente en el grupo conjuntos— la interacción entre esta reforma, el régimen de hospedaje y el título constitutivo es un terreno jurídicamente discutido. Revisa los estatutos y el título constitutivo antes de invertir: el Decreto 28/2016 ya impide inscribir viviendas en inmuebles cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad de alojamiento turístico.

Sanciones por incumplir la normativa de apartamentos turísticos en Andalucía

Las infracciones y sanciones están tipificadas en el título VIII de la Ley 13/2011. Las sanciones principales son apercibimiento y multa; las accesorias pueden llegar a la suspensión temporal o el cese definitivo de la actividad, además de la cancelación de la inscripción en el RTA.

Entre las conductas más sancionadas están la prestación clandestina del servicio (sin inscripción), la explotación de unidades al margen de la empresa explotadora, la publicidad sin el código del RTA y la inexactitud o falsedad esencial en la declaración responsable, que además puede provocar la cancelación de la inscripción y la imposibilidad de solicitar una nueva alta durante un año, conforme a la modificación de la Ley 13/2011 operada por el Decreto-ley 1/2025.

El próximo Proyecto de Ley que puede influir en la normativa de pisos turísticos en Andalucia

El Consejo de Gobierno aprobó el 2 de diciembre de 2025 el Proyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, destinado a sustituir la Ley 13/2011 y, con ella, a reordenar buena parte de la normativa turística andaluza. El texto superó las enmiendas a la totalidad en el Parlamento a comienzos de 2026 y, según la información pública disponible, prevé un endurecimiento notable del régimen sancionador: leves hasta 10.000 €, graves de 10.000 a 100.000 € y muy graves de 100.000 a 600.000 €, con un mínimo del orden de 20.000 € para la actividad clandestina. También reduciría de 17 a 6 los decretos de desarrollo.

Mientras no se publique en el BOJA y entre en vigor, sigue aplicándose la Ley 13/2011 y su normativa reglamentaria.

Preguntas frecuentes sobre la normativa de apartamentos turísticos en Andalucía

¿Cuál es la normativa que regula los apartamentos turísticos en Andalucía?

La norma específica es el Decreto 194/2010, de 20 de abril, profundamente modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, y todo ello en el marco de la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía. A esa base autonómica se suman el Decreto-ley 1/2025 en materia urbanística, el Real Decreto 933/2021 sobre registro de viajeros y la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuántos apartamentos hacen falta para constituir un establecimiento de apartamentos turísticos?

Un mínimo de tres unidades de alojamiento, tanto en el grupo edificios/complejos como en el grupo conjuntos.

¿Puedo inscribir mis apartamentos como VUT en lugar de como establecimiento?

No si constituyen un establecimiento del grupo conjuntos: el Decreto 28/2016, en la redacción dada por el Decreto 31/2024, los excluye expresamente de su ámbito.

¿Es obligatorio tener recepción física en un apartamento turístico?

Sí, el servicio de recepción es obligatorio en todas las categorías del grupo edificios/complejos, con distinto número de horas de presencia. Con 15 o menos unidades en 1 y 2 llaves, y fuera de las horas de presencia obligatoria, puede cubrirse con personal localizable 24 h más un sistema automático de acceso seguro.

¿Sigue siendo necesario el número de registro estatal para anunciarse en plataformas?

No. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos mediante la sentencia 620/2026, con efectos desde su publicación en el BOE el 8 de junio de 2026. El número que las plataformas deben verificar es el del Registro de Turismo de Andalucía.

¿Qué pasa si el ayuntamiento ha suspendido las licencias?

No podrás obtener el título habilitante municipal mientras dure la suspensión, y sin él la inscripción autonómica es cancelable. Los establecimientos que ya operaban legalmente antes de la medida mantienen su situación.