Normativa de apartamentos turísticos en Cataluña: obligaciones y calendario hasta 2028

Pocas comunidades han reescrito sus reglas tan rápido. Quien gestiona un alojamiento vacacional en Barcelona, la Costa Brava o el Pirineo se enfrenta hoy a un marco muy distinto al de hace tres años: una licencia urbanística nueva, un calendario de caducidad de licencias, una tasa turística revisada y un registro estatal que el Tribunal Supremo ha anulado.

Este artículo no explica cómo se tramita la habilitación —eso lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre cómo obtener la licencia turística en Cataluña—, sino qué te obliga la normativa una vez que ya operas, y qué decisiones tienes que tomar antes de noviembre de 2028.

Apartamento turístico o vivienda de uso turístico: la distinción que define la normativa en Cataluña

Es el primer error que conviene despejar. En el lenguaje comercial todo el mundo habla de “apartamentos turísticos”, pero en Cataluña esa expresión tiene un significado jurídico concreto que no coincide con lo que la mayoría de propietarios tiene entre manos.

Diferencia entre HUT (habitatge d’ús turístic) y apartamentos turísticos

El Decret 75/2020, de 4 d’agost, de turisme de Catalunya distingue dos figuras:

El establecimiento de apartamentos turísticos es un edificio o conjunto continuo formado en su totalidad por apartamentos o estudios, explotado como establecimiento único bajo el principio de unidad empresarial de explotación: un mismo titular mantiene la disponibilidad de todas las unidades durante todo el año y presta los servicios turísticos propios de un establecimiento. Es una actividad económica en sentido pleno, con un tratamiento equiparable al de un hotel.

La vivienda de uso turístico (HUT, habitatge d’ús turístic) es la vivienda que su propietario cede a terceros a cambio de precio, con reiteración —dos o más cesiones al año—, para una estancia de temporada de 31 días o menos y en condiciones de disponibilidad inmediata. Se cede entera: la cesión por habitaciones no está permitida en esta figura.

La diferencia no es semántica: determina qué requisitos técnicos se te exigen, cómo tributas y —lo más relevante hoy— si el Decret llei 3/2023 te afecta o no. La mayoría de propietarios particulares que se anuncian en plataformas están, en realidad, bajo el régimen de HUT.

Las cuatro capas de la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

La regulación aplicable no está en una sola norma. Se acumulan cuatro niveles, y cumplir uno no te exime de los otros tres.

1. Normativa turística catalana. La Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña y su desarrollo reglamentario, el Decret 75/2020, que integró en un único texto toda la normativa turística y derogó el antiguo Decret 159/2012. Definen las tipologías, los requisitos y el régimen sancionador.

2. Normativa urbanística. El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, que introdujo la licencia urbanística previa para destinar una vivienda a uso turístico, modificando el texto refundido de la Ley de urbanismo. Es la capa que más ha cambiado el mapa.

3. Normativa municipal. Planes urbanísticos, ordenanzas y moratorias. El caso más conocido es el PEUAT de Barcelona, pero la disposición adicional décima de la Ley 13/2002 habilita además al Ayuntamiento de Barcelona a fijar requisitos y plazos particulares. Otros municipios turísticos han aprobado sus propias limitaciones.

4. Normativa estatal y europea. El Real Decreto 933/2021 sobre registro documental de viajeros y el Reglamento (UE) 2024/1028, plenamente aplicable desde el 20 de mayo de 2026, que obliga a las plataformas a verificar el número de registro de cada anuncio.

El Decret llei 3/2023: el cambio que reescribió la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

Es la norma que hoy condiciona la viabilidad de cualquier proyecto. Su lógica es sencilla: en los municipios con tensión residencial, destinar una vivienda a uso turístico deja de ser un acto libre y pasa a requerir licencia urbanística previa.

Los puntos clave:

• 262 municipios afectados, listados en el anexo del decreto ley. Incluyen Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida, Sitges, Lloret de Mar, Salou, Cadaqués, Roses, Vielha e Mijaran y prácticamente toda la costa y el Pirineo con presión turística.
• Vigencia de cinco años, prorrogable por periodos iguales solo si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente.
• Techo de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes. Superado ese ratio, el ayuntamiento no puede conceder más licencias.
• Concurrencia competitiva: los ayuntamientos deben otorgar las licencias con criterios de publicidad, objetividad, imparcialidad y transparencia. Tener hoy una habilitación no garantiza obtener licencia mañana.
• Compatibilidad urbanística expresa: el planeamiento debe admitir de forma explícita que el uso turístico convive con el uso residencial en esa zona.

Qué pasa con las viviendas ya habilitadas en esos 262 municipios

Aquí está el calendario que todo propietario debería tener anotado. Las viviendas debidamente habilitadas antes de la entrada en vigor de la norma —el 9 de noviembre de 2023— disponen de un régimen transitorio de cinco años. Es decir, hasta el 9 de noviembre de 2028 tienen que haber obtenido la licencia urbanística o cesar la actividad.

Existe una válvula de escape: si el titular acredita que ese régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante, puede solicitar al ayuntamiento una única ampliación de hasta cinco años más. La solicitud debe presentarse una vez transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor —esto es, a partir del 9 de noviembre de 2027— y antes de que termine el periodo transitorio. Es una ventana estrecha y conviene preparar la documentación con antelación, porque el propio decreto ley califica este régimen transitorio como indemnización por todos los conceptos.

El Tribunal Constitucional avaló la norma en su Sentencia 64/2025, de 13 de marzo, desestimando el recurso de inconstitucionalidad presentado contra ella. La vía de impugnación general quedó, por tanto, cerrada.

Barcelona: donde la normativa de apartamentos turísticos es más restrictiva de toda Cataluña

En la ciudad no se conceden nuevas licencias HUT desde hace años por efecto del PEUAT, y en junio de 2024 el Ayuntamiento anunció que no renovaría ninguna de las aproximadamente 10.000 licencias vigentes, apoyándose precisamente en el Decret llei 3/2023. El horizonte de noviembre de 2028 supone, de aplicarse tal como está planteado, la desaparición de la figura del piso turístico en la ciudad. Los requisitos específicos del municipio los detallamos en nuestra guía sobre la licencia turística en Barcelona.

Para quien opera hoy allí, las implicaciones prácticas son tres: la actividad sigue siendo perfectamente legal mientras la licencia esté vigente; el expediente administrativo debe estar impecable ante inspecciones cada vez más frecuentes; y cualquier decisión de inversión, venta o reforma debería incorporar esa fecha en el cálculo.

Qué número de registro exige hoy la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

Este punto ha cambiado hace poco y genera bastante confusión. El Real Decreto 1312/2024 obligaba desde julio de 2025 a obtener un número de registro estatal (NRUA) para anunciarse en plataformas, pero el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en mayo de 2026 por falta de competencia del Estado. Lo explicamos en detalle en nuestra guía del NRUA y la sentencia del Tribunal Supremo.

Para un alojamiento catalán la conclusión es simple: el número válido es el autonómico, es decir tu número de inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña (NIRTC) o tu número de HUT —HUTB en el caso de Barcelona—. Ese es el número que las plataformas verifican a efectos del Reglamento europeo, y debe figurar en toda la publicidad y en todos los anuncios, sin excepción. Un anuncio sin número válido puede ser retirado por la plataforma y constituye infracción según la normativa turística catalana.

Obligaciones diarias que impone la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

Más allá del título habilitante, hay una serie de obligaciones de funcionamiento. Son las que aparecen en las actas de inspección:

• Número de inscripción visible en toda publicidad, promoción y comercialización, en cualquier soporte.
• Ocupación máxima según la cédula de habitabilidad. No se puede alojar a más personas de las plazas que figuran en la cédula, sea cual sea el número de camas instaladas.
• Teléfono de atención permanente para incidencias, a disposición de huéspedes y de la comunidad de vecinos, y servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Información de las normas de convivencia del edificio y de las ordenanzas municipales aplicables, entregada a los huéspedes.
• Hojas oficiales de reclamación/denuncia a disposición de los usuarios.
• Registro de viajeros ante los Mossos d’Esquadra, con conservación de los datos durante tres años.
• Recaudación y liquidación de la tasa turística ante la Agència Tributària de Catalunya.
• Comunicación de actividades clandestinas: el propietario que tenga conocimiento de que en el inmueble se ejerce alojamiento turístico sin habilitación debe ponerlo en conocimiento de la administración.

Si tienes dudas sobre si tu alojamiento está en regla, te lo explicamos paso a paso en ¿cómo saber si un piso turístico es legal?

El registro de viajeros en Cataluña no va a SES.HOSPEDAJES

Merece un aviso propio porque es una excepción territorial que sigue provocando errores costosos. Aunque la obligación nace del Real Decreto 933/2021, en Cataluña los datos de los huéspedes se comunican al registro telemático de la Policía de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, no a la plataforma estatal. Enviar los partes de un piso de Barcelona o de Girona a SES.HOSPEDAJES no te deja en regla.

Tienes el procedimiento completo, los datos exigidos y los plazos en nuestra guía sobre el registro de viajeros en los Mossos d’Esquadra.

La tasa turística dentro de la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

Todo alojamiento turístico catalán está obligado a cobrar, declarar e ingresar el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET). Lo paga el huésped, pero el responsable ante la administración es el titular del alojamiento.

Dos avisos para 2026. Primero, las tarifas cambiaron con la Ley 2/2026, en vigor desde el 1 de abril, en la mayor revisión del impuesto desde su creación. Segundo, la nueva norma permite que cualquier municipio catalán apruebe su propio recargo de hasta 4 euros mediante ordenanza fiscal, exigible a estancias realizadas a partir del 1 de octubre de 2026: si operas fuera de Barcelona, conviene vigilar el BOP de tu provincia.

Tienes las tarifas actualizadas, las diferencias entre la capital y el resto del territorio y el detalle de la liquidación en nuestra guía sobre la tasa turística en Barcelona y en el resto de Cataluña. Si gestionas varias propiedades, el cálculo y cobro automático de tasas turísticas te evita tener que mantener las tarifas a mano en cada alojamiento.

Comunidades de propietarios: una pieza propia de la normativa catalana

Aquí hay una confusión muy extendida que conviene aclarar, porque circula mucha información errónea.

La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal para permitir que las comunidades autoricen o prohíban el alquiler turístico por mayoría de tres quintos. Es el régimen que explicamos en ¿puede la comunidad de vecinos prohibir tu alquiler vacacional?, y no se aplica en Cataluña.

Las comunidades de propietarios catalanas se rigen por el libro quinto del Código civil de Catalunya, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal. El régimen aplicable es distinto:

• Los estatutos de la comunidad pueden incluir limitaciones al uso de los elementos privativos, incluida la prohibición del uso turístico (art. 553-11 CCCat). Esta posibilidad existe en Cataluña desde 2006.
• El acuerdo para establecer esa prohibición requiere una mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas.
• Para que sea oponible a terceros —por ejemplo, a un futuro comprador— los estatutos deben formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Cuando no hay estatutos que regulen el uso turístico, la comunidad solo puede actuar frente a actividades molestas debidamente acreditadas, por la vía del artículo 553-40 CCCat.

Antes de comprar o de habilitar una vivienda, revisar los estatutos inscritos es un paso de diligencia básica.

Sanciones por incumplir la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

La Ley 13/2002 gradúa las sanciones en tres tramos:

Ofrecer, prestar o publicitar un alojamiento turístico sin el título habilitante correspondiente es infracción grave. Y no es un riesgo teórico: los ayuntamientos con más presión turística mantienen campañas de inspección activas y órdenes de cese de actividad.

A ello se suman las multas coercitivas y la posibilidad de ordenar el cese de la actividad prevista en el artículo 97 de la ley.

Checklist de la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña para 2026

• Verificar la tipología correcta del alojamiento: establecimiento de apartamentos turísticos o vivienda de uso turístico.
• Comprobar si el municipio está entre los 262 del anexo del Decret llei 3/2023 y, en caso afirmativo, planificar la licencia urbanística.
• Anotar el 9 de noviembre de 2027 (apertura de la solicitud de ampliación) y el 9 de noviembre de 2028 (fin del régimen transitorio).
• Revisar que el número de inscripción aparece en todos los anuncios y plataformas.
• Confirmar que las plazas comercializadas coinciden con la cédula de habitabilidad.
• Comprobar que el registro de viajeros se envía a los Mossos d’Esquadra y se conserva tres años.
• Actualizar las tarifas del IEET en el sistema de gestión y vigilar la aprobación de recargos municipales a partir de octubre de 2026.
• Revisar los estatutos de la comunidad inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Mantener disponibles hojas oficiales de reclamación, teléfono de atención y normas de convivencia.

Preguntas frecuentes sobre la normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

¿Necesito el número de registro estatal (NRUA) para anunciarme en Airbnb o Booking?

No. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro único estatal en mayo de 2026. El número que debes usar es el de tu inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña o tu número de HUT.

¿Puedo alquilar mi apartamento turístico por habitaciones?

No bajo la figura de vivienda de uso turístico: la cesión debe ser de la vivienda completa. Alquilar habitaciones dentro de una vivienda donde reside el titular corresponde a la figura del hogar compartido, con su propio régimen.

¿Cuánto dura una estancia turística en Cataluña?

En las viviendas de uso turístico, 31 días o menos. Por encima de ese plazo estaríamos ante un arrendamiento de temporada, con un marco jurídico distinto.

¿Mi licencia HUT caduca en 2028?

Si tu vivienda está en uno de los 262 municipios del anexo, el régimen transitorio termina el 9 de noviembre de 2028: para entonces debes disponer de licencia urbanística o cesar la actividad, salvo que obtengas la ampliación de hasta cinco años.

¿Puede mi comunidad de vecinos prohibirme el alquiler turístico?

En Cataluña, mediante estatutos aprobados por cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, e inscritos en el Registro de la Propiedad. La reforma estatal que permite hacerlo por tres quintos no es aplicable aquí.