Ley de vivienda vacacional en Canarias: guía actualizada

La ley de vivienda vacacional en Canarias ya no es un proyecto en trámite: es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (LOSUTV), aprobada por el Parlamento de Canarias el 12 de noviembre de 2025, publicada en el BOC nº 246 de 12 de diciembre y en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. Sustituye al Decreto 113/2015 y cambia por completo las reglas del juego: el alquiler vacacional pasa de un modelo de libre implantación a un sistema de planificación urbanística previa, con habilitaciones temporales y control municipal.

En esta guía repasamos, punto por punto, qué establece la nueva normativa de vivienda vacacional en Canarias, a quién afecta, qué plazos hay abiertos y qué debe hacer un propietario que ya tiene su vivienda en explotación.

¿Desde cuándo está en vigor la ley de vivienda vacacional en Canarias?

La ley está plenamente vigente desde el 13 de diciembre de 2025 (también se publicó en el BOE nº 308, de 23 de diciembre de 2025). Sin embargo, su aplicación práctica es gradual por dos motivos:

• Falta el reglamento de desarrollo. Hasta que se apruebe, se aplican los requisitos técnicos transitorios previstos en la propia ley.
• Los ayuntamientos tienen hasta cinco años para aprobar los instrumentos de ordenación que definan dónde se permite el uso turístico. Mientras no lo hagan, en la práctica no pueden darse de alta nuevas viviendas vacacionales en la mayoría de municipios.

A esto se suma que la norma sigue en revisión: el 22 de julio de 2026 el Parlamento de Canarias aprobó la Ley de agilización de la tramitación de licencias urbanísticas, que incorpora enmiendas a la Ley 6/2025. Lo explicamos más abajo.

Claves de la ley de vivienda vacacional en Canarias

El planeamiento municipal decide: sin habilitación urbanística no hay actividad

Es el cambio de fondo de toda la normativa de vivienda vacacional en Canarias. Solo puede ejercerse la actividad cuando el planeamiento urbanístico municipal habilite expresamente el uso turístico en la zona donde se ubica la vivienda. La declaración responsable debe acompañarse, entre otra documentación, de la cédula urbanística que acredite esa habilitación. Los ayuntamientos pasan a gestionar la oferta y la demanda de su término municipal y a proteger las zonas tensionadas garantizando vivienda residencial suficiente.

Límites cuantitativos: el 10% (o el 20%) de la edificabilidad residencial

La ley reserva la mayor parte de la edificabilidad residencial al uso habitacional. Con carácter general, en las islas más turísticas (Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife) la reserva residencial mínima es del 90%, de modo que como máximo un 10% podría destinarse a uso turístico. En La Palma, La Gomera y El Hierro, así como en los municipios declarados de reto demográfico, la reserva baja al 80% y el margen sube hasta el 20%. Los ayuntamientos pueden ajustar esos porcentajes, siempre de forma motivada y justificada.

La habilitación deja de ser indefinida: 5 o 10 años

Se mantiene la declaración responsable como título habilitante, pero con vigencia limitada: 5 años con carácter general y 10 años en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico, renovable por periodos iguales mediante una nueva declaración simplificada. Si no se renueva, la vivienda pasa a baja definitiva y se entiende comunicado el cambio de uso de turístico a residencial.

Además, la habilitación no se transmite con el inmueble: en caso de venta o cambio de titular se extingue y el nuevo propietario debe tramitar un alta desde cero, algo especialmente relevante mientras los municipios no hayan adaptado su planeamiento.

Antigüedad mínima de la vivienda

Para destinar una vivienda a uso turístico debe tener una antigüedad mínima de 10 años desde su primera ocupación o licencia equivalente, que baja a 5 años en las islas verdes y municipios de reto demográfico. El objetivo es impedir que la obra nueva se comercialice directamente como alojamiento turístico. El planeamiento municipal puede modular este requisito, salvo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Actividad clasificada: el punto más polémico

La ley de vivienda vacacional en Canarias somete el uso turístico de viviendas al régimen de actividades clasificadas, lo que traslada a los ayuntamientos parte de la tramitación y obliga a aportar documentación técnica adicional (memoria de actividad con planos, entre otros). Es la obligación que más rechazo ha generado entre pequeños propietarios y la que ha centrado el debate parlamentario de 2026.

Requisitos técnicos (transitorios, hasta el reglamento)

Mientras no se apruebe la normativa de clasificación y categorización, se exigen entre otros:

• Superficie útil mínima de 35 m², con excepciones si la vivienda aporta elementos cualitativos adicionales (aparcamiento, piscina, zonas exteriores amplias, certificaciones ambientales…).
• Número de baños en función de las plazas ofertadas.
• Certificación energética mínima según antigüedad del edificio (clase F para inmuebles anteriores a 2007 y D para posteriores) y agua caliente sanitaria mediante energías renovables.
• Condiciones de accesibilidad y eficiencia en los equipos de climatización.

Puedes ampliar este apartado en nuestra guía sobre los requisitos para alquilar una vivienda vacacional en Canarias.

Las comunidades de propietarios tienen la última palabra

Si el título constitutivo o los estatutos prohíben el alquiler vacacional en la comunidad, no puede implantarse una vivienda turística aunque se cumpla todo lo demás. La declaración responsable debe acompañarse de un certificado de la comunidad acreditando que no existe prohibición. Y hay que sumar la normativa estatal: desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025), las nuevas viviendas de uso turístico requieren acuerdo expreso de la comunidad por mayoría reforzada de tres quintos.

Viviendas y suelos excluidos

Queda prohibido el uso turístico en viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública (o que lo hayan estado en los últimos diez años) y en infraviviendas. Tampoco se admite en suelos protegidos ni en asentamientos agrícolas, y en los rurales rigen límites de densidad. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado suspende automáticamente nuevas habilitaciones mientras esté vigente, sin afectar a las ya autorizadas.

Registro obligatorio y número en los anuncios

Toda vivienda debe estar inscrita en el Registro General Turístico de Canarias y mostrar su número de registro en todos los anuncios (Airbnb, Booking, web propia o cualquier canal), en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028.

Importante novedad de 2026: el registro único estatal de arrendamientos (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo (sentencia 620/2026, de 19 de mayo, y posteriores), al considerar que el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional que se superponía a los autonómicos. Se mantienen, en cambio, la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas. En Canarias, por tanto, el número de registro relevante es el autonómico.

Inspecciones reforzadas

Ayuntamientos y cabildos están obligados a aprobar planes de inspección y comprobación en plazos breves para depurar la situación de las viviendas ya inscritas. La ley deja claro que la declaración responsable no genera un derecho adquirido inalterable: la habilitación puede revisarse, suspenderse o revocarse si dejan de cumplirse los requisitos.

¿Cómo afecta la nueva normativa de vivienda vacacional en Canarias si ya estás operando?

La ley no cierra nada de forma automática, pero establece un régimen transitorio con varias opciones que conviene analizar caso por caso:

• Uso turístico consolidado. Quien reúna la doble condición de propietario y titular de la declaración responsable presentada antes de la entrada en vigor de la ley puede solicitar, dentro de los 5 años siguientes, la declaración de uso turístico consolidado, que permite mantener el uso turístico sin límite temporal, a diferencia del régimen general.
• Explotadores que no son propietarios. Pueden continuar la actividad durante 5 años, o hasta que finalice el contrato o título que les habilitaba si ocurre antes. Cabe una única ampliación de hasta 5 años más (máximo total 10), que debe solicitarse dentro de los cuatro primeros años.
• Excepción social. Si la actividad se extingue anticipadamente y los ingresos familiares, sin contar la vivienda vacacional, no superan 2,5 veces el IPREM, se prevé un tratamiento específico.
• Incentivo por alquiler de larga duración. Durante los 5 primeros años puede solicitarse una ampliación de la habilitación hasta 20 años a cambio de destinar otra vivienda al alquiler residencial de larga duración.

Pasado el periodo transitorio, la continuidad depende de que la vivienda encaje en el nuevo planeamiento municipal y cumpla los requisitos de la Ley 6/2025.

Novedades de 2026: la normativa sigue moviéndose

Apenas siete meses después de entrar en vigor, la ley ya está siendo modificada, lo que ha generado críticas por inseguridad jurídica:

• 22 de julio de 2026: el Parlamento de Canarias aprobó la Ley de agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas (procedente del Decreto ley 3/2025), que incorpora enmiendas a la Ley 6/2025 tras un trámite muy discutido.
• Sigue siendo actividad clasificada. La enmienda de ASG para que el alquiler vacacional de pequeños propietarios pasara a considerarse actividad inocua no salió adelante, al aprobarse un voto particular de los demás socios del Gobierno.
• Islas verdes. El presidente Fernando Clavijo reconoció la incertidumbre generada en El Hierro, La Gomera y La Palma y se comprometió a regular y planificar la actividad atendiendo a la realidad de cada isla.
• Vía constitucional. ASCAV presentó en marzo de 2026 una denuncia ante el Defensor del Pueblo instándole a interponer recurso de inconstitucionalidad, al no estar legitimada para hacerlo directamente. Alega invasión de competencias estatales y municipales y vulneración del derecho de propiedad.
• Vía judicial. El TSJC avaló, en sentencia de 6 de mayo de 2026, la actuación del Gobierno de Canarias en el proceso de consulta pública previa de la ley.

Principales críticas del sector a la ley de vivienda vacacional en Canarias

Propietarios, gestores y asociaciones mantienen sus objeciones. La ASCAV sostiene que la norma perjudica a la economía local y a los pequeños negocios que dependen del turismo, y que beneficia a grandes tenedores frente al propietario particular. Se señalan además:

• La desigualdad entre municipios, al depender la actividad de decisiones urbanísticas locales muy dispares.
• La pérdida de seguridad jurídica derivada de habilitaciones temporales, no transmisibles y revisables.
• La complejidad administrativa del régimen de actividades clasificadas para propietarios con una o dos viviendas.
• La capacidad real de ayuntamientos y cabildos para planificar e inspeccionar en los plazos previstos.

En el lado contrario, el Gobierno canario defiende que la ley no prohíbe el alquiler vacacional, sino que lo ordena por primera vez con criterios de sostenibilidad y de protección del derecho a la vivienda.

Otras normas que completan la normativa de vivienda vacacional en Canarias

La Ley 6/2025 no es la única obligación que debes cumplir. Con independencia de la normativa canaria, todo alojamiento turístico sigue obligado por el Real Decreto 933/2021 a recabar y comunicar los datos de los viajeros a las autoridades competentes. Es una obligación diaria, con plazos estrictos y sanciones asociadas, que puede automatizarse por completo con Check-in Scan: escaneo del documento, generación del contrato de alquiler y envío automático del parte de viajeros.

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Conclusiones: qué hacer ahora ante la ley de vivienda vacacional en Canarias

La Ley 6/2025 marca un antes y un después: el uso turístico de una vivienda deja de ser una decisión del propietario y pasa a depender de la planificación pública. Para quienes ya operan, la prioridad no es esperar, sino ordenar la documentación y decidir el régimen aplicable dentro de los plazos. Una hoja de ruta razonable:

1. Verifica tu situación registral y que tu número de registro turístico aparece en todos tus anuncios.
2. Valora la declaración de uso turístico consolidado si eres propietario y titular de la declaración responsable. Es la vía más estable y tiene fecha límite.
3. Consulta a tu ayuntamiento el estado de adaptación del planeamiento y si tu zona quedará habilitada para uso turístico.
4. Revisa los estatutos de la comunidad y los acuerdos vecinales antes de cualquier trámite.
5. Comprueba los requisitos técnicos (superficie, baños, certificación energética, ACS renovable, accesibilidad) y planifica obras con antelación.
6. Automatiza el cumplimiento diario del registro de viajeros y la contratación para reducir el riesgo sancionador ante unas inspecciones que van a intensificarse.

Y ten en cuenta que la normativa de vivienda vacacional en Canarias sigue en revisión: conviene seguir de cerca la publicación en el BOC de la ley aprobada en julio de 2026 y del futuro reglamento de desarrollo, porque ambos pueden afectar directamente a tus plazos y obligaciones.