Si tienes una vivienda de uso turístico en Asturias, o estás pensando en abrir una, los últimos meses han traído cambios que no puedes ignorar. El Principado ha aprobado una de las regulaciones más completas y exigentes de toda España para el sector del alquiler vacacional, y las consecuencias son reales: nuevos requisitos técnicos, mayor poder de los ayuntamientos, sanciones más duras y plazos concretos para adaptarse.
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En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la nueva normativa de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Asturias: qué ha cambiado, qué tienes que hacer ahora mismo y cómo afecta tanto a las viviendas ya registradas como a las nuevas altas.
La regulación actual de las VUT en Asturias se asienta sobre dos normas principales que conviene entender juntas.
La primera es la Ley 6/2024, de 13 de noviembre, que modificó por cuarta vez la Ley de Turismo del Principado (Ley 7/2001). Esta reforma incorporó con rango de ley las viviendas de uso turístico como modalidad alojativa, endureció requisitos de convivencia y sentó las bases para el desarrollo reglamentario posterior.
La segunda, y la más relevante para el día a día de los propietarios, es el Decreto 4/2026, de 2 de febrero, publicado en el BOPA el 11 de febrero de 2026. Este decreto modifica el anterior Decreto 48/2016 y desarrolla en detalle los requisitos técnicos, los procedimientos de inscripción y el régimen sancionador. Es, en la práctica, la norma que marca el antes y el después para el sector.
El objetivo declarado del Gobierno del Principado es triple: elevar la calidad de la oferta turística, garantizar la convivencia entre visitantes y vecinos, y combatir el alojamiento ilegal, que había crecido de forma notable gracias a las plataformas digitales.
La ley define con precisión qué viviendas quedan sujetas a esta regulación. Se consideran VUT aquellas viviendas independientes ubicadas en edificaciones de varias plantas sometidas a régimen de propiedad horizontal, amuebladas y en condiciones de uso inmediato, que se ceden temporalmente a terceros con finalidad turística de forma habitual y a cambio de precio.
Hay dos puntos clave en esta definición que conviene subrayar:
Las viviendas unifamiliares o en edificios sin régimen de propiedad horizontal tienen su propia regulación como Viviendas Vacacionales (VV), que también queda afectada por el mismo decreto pero con algunos requisitos diferenciados.
Este es probablemente el cambio más disruptivo para el sector. La nueva normativa exige que las VUT cuenten con la autorización expresa de la comunidad de propietarios del edificio donde se ubican, en línea con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025) que entró en vigor el 3 de abril de 2025 a nivel estatal.
Esto significa que la junta de vecinos tiene, a partir de ahora, la última palabra sobre si un piso del edificio puede funcionar como alojamiento turístico. Y también puede revocar esa autorización si así lo decide por mayoría.
Sin embargo, la normativa establece regímenes transitorios importantes que protegen a quienes ya estaban operando:
Si tu vivienda estaba registrada antes de esas fechas, estás protegido por estos regímenes transitorios. Si no, necesitas el visto bueno de tu comunidad antes de poder inscribirte.
El Decreto 4/2026 establece estándares de calidad y seguridad equiparables a los de otros establecimientos turísticos. Estas son las principales exigencias técnicas que deben cumplir las VUT.
Esta obligación se extiende a cualquier medio de comercialización o promoción, no solo a los canales específicamente turísticos.
La vivienda debe poner a disposición de los clientes:
La nueva normativa multiplica las cuantías de las multas respecto a las anteriores. El régimen sancionador queda así:
Además de las multas económicas, el decreto prevé la suspensión de la actividad turística por un período de entre 6 meses y 4 años según la gravedad del incumplimiento. Los motivos de suspensión incluyen: falta del certificado de la comunidad de propietarios, inexistencia de seguro de responsabilidad civil, incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o seguridad, y falsedad en la declaración responsable.
Para la detección de alojamientos ilegales, el Principado ha reforzado el Servicio de Inspección Turística y trabaja en herramientas tecnológicas de rastreo de ofertas irregulares en plataformas digitales. Ya se ha requerido a plataformas como Airbnb la retirada de más de un centenar de anuncios sin número de registro visible.
Al margen de la normativa autonómica, los gestores de VUT en Asturias deben cumplir también con las obligaciones estatales de registro de huéspedes.
Desde el 2 de diciembre de 2024 es obligatorio el uso de la plataforma SES (Sistema de Entrada de Datos de Hospedajes), creada al amparo del Real Decreto 933/2021, para la comunicación de los datos de los viajeros a las autoridades de seguridad del Estado. Esta plataforma sustituye, al anterior sistema de Hospederías de la Guardia Civil y WEBPOL.
El incumplimiento de estas obligaciones de registro de viajeros puede acarrear sanciones independientes de las previstas en la normativa turística autonómica.
No. La nueva normativa establece expresamente que las viviendas de uso turístico deben alquilarse íntegramente. El alquiler por habitaciones bajo esta modalidad queda prohibido.
El Principado puede requerir a las plataformas la retirada de tu anuncio, y tú puedes enfrentarte a una sanción. Asegúrate de incluir tu número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas en todos los anuncios y páginas donde promociones tu vivienda.
Si tu VUT estaba inscrita antes del 3 de abril de 2025, las nuevas reglas sobre aprobación de la comunidad de propietarios no se aplican retroactivamente a tu licencia. No obstante, si cambias de titular o realizas cambios esenciales en la actividad, la situación puede cambiar. Consulta con un especialista antes de hacer cualquier modificación.
El plazo para obtener el número de registro oscila entre 10 y 20 días desde la presentación de la declaración responsable, dependiendo de la carga administrativa. Pero a ese tiempo hay que sumarle el proceso previo de obtener el informe municipal favorable y la aprobación de la comunidad de propietarios, que pueden prolongarse varias semanas o incluso meses.
No. La vivienda debe estar inscrita oficialmente en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado antes de publicarse en plataformas o recibir huéspedes. Hacerlo sin registro se considera actividad clandestina y está sujeto a las sanciones más graves de la nueva normativa.
