Plan reside: La nueva Normativa de pisos turísticos en Madrid 2026

Madrid es uno de los destinos turísticos más importantes de Europa y, en la última década, el alquiler de viviendas a turistas se ha disparado al calor de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Ese crecimiento ha tenido una cara b: presión sobre el precio de la vivienda, expulsión de vecinos de los barrios más tensionados y conflictos de convivencia. En algunos barrios del distrito Centro, la proporción de pisos dedicados al turismo llegó a superar el 10 % del parque residencial.

Ante esa realidad, el Ayuntamiento de Madrid aprobó el Plan Reside, la pieza urbanística que hoy marca las reglas del juego para las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad. Pero el Plan Reside no funciona solo: convive con un marco normativo de tres niveles —municipal, autonómico y estatal— que ha cambiado profundamente entre 2024 y 2026. Esta guía explica, con rigor y sin simplificaciones, qué dice realmente la normativa vigente y qué implica para propietarios, gestores e inversores.

¿Qué es el Plan Reside y cómo afecta a los pisos turísticos en Madrid?

El Plan Reside es una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid de 1997, orientada a la protección y mejora del uso residencial. Al ser una norma urbanística, cambia las condiciones de compatibilidad de usos del suelo, es decir, define en qué edificios y en qué zonas puede implantarse legalmente una vivienda de uso turístico.

Sustituye al anterior Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019, cuya aplicación por “anillos” concéntricos resultó compleja y, en la práctica, poco eficaz para frenar la proliferación de pisos turísticos.

Cronología: cuándo entró en vigor exactamente

Saber la fecha importa, porque determina qué régimen se aplica a cada expediente:

• 25/04/2024: plan de acción transitorio, con suspensión de licencias y refuerzo de la inspección.
• 12/12/2024: aprobación inicial por el Pleno del Ayuntamiento.
• 21/05/2025: aprobación provisional por el Pleno.
• 27/08/2025: aprobación definitiva por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid (BOCM de 4 de septiembre de 2025).
• 22/09/2025: publicación en BOCM del texto íntegro de las normas urbanísticas. Desde ese momento el plan despliega plenos efectos jurídicos.

Su entrada en vigor supuso además el levantamiento de la suspensión de licencias y declaraciones responsables que estaba vigente desde el 25 de abril de 2024. Es decir, hoy no hay moratoria: lo que hay es un régimen de usos mucho más estricto.

Atención: el plan está impugnado. El Plan Reside fue recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y el recurso se admitió a trámite. Mientras no haya sentencia, el plan es plenamente aplicable, pero conviene seguir el litigio antes de comprometer inversiones a largo plazo.

El dato que explica la urgencia para la implantación del Plan Reside

Según el diagnóstico municipal actualizado en octubre de 2024, en Madrid operaban 17.360 establecimientos turísticos, de los cuales el 92,7 % eran pisos turísticos (unos 16.100) y solo en torno al 7 % contaba con licencia (aproximadamente 1.200). En el distrito Centro se estimaban unas 6.700 VUT con un porcentaje de legalidad similar. Ese desfase entre la actividad real y la actividad legal es la raíz del enfoque del Plan Reside.

Que ha cambiado en 2026

Si ya conocías el Plan Reside, estos son los cuatro hechos que debes tener en el radar:

• El Plan Reside está plenamente en vigor desde el 22 de septiembre de 2025, y su entrada en vigor levantó la suspensión de licencias que regía desde abril de 2024.
• La Comunidad de Madrid endureció su normativa con el Decreto 27/2026, en vigor desde el 26 de abril de 2026: vuelve el CIVUT, se exige acreditar la autorización de la comunidad de propietarios y se prohíbe el uso turístico en vivienda protegida.
• El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en mayo de 2026, de modo que el registro autonómico vuelve a ser la referencia.
• El TSJ de Madrid está anulando multas municipales de 30.001 € por incorrecta tipificación de la infracción, lo que abre la puerta a recurrir sanciones ya impuestas.

Objetivos principales del Plan Reside

Desde el área de Urbanismo se pretende que sigan existiendo pisos turísticos en la ciudad, pero sin expulsar al vecino.

• Proteger e incrementar el uso residencial en las zonas más tensionadas, especialmente en el centro histórico.
• Ordenar la oferta turística, concentrándola en edificios de uso exclusivo y descentralizándola hacia ejes ya terciarizados, en lugar de dispersarla por edificios de vecinos.
• Mejorar la convivencia, evitando que turistas y residentes habituales compartan la misma finca cuando ello genera fricción.
• Proteger el comercio de proximidad, impidiendo que los locales comerciales se conviertan en alojamientos.

Cambios clave que introduce el Plan Reside en Madrid: dos ámbitos y dos regímenes

El Plan simplifica la regulación anterior (que operaba por “anillos”) y establece dos ámbitos claramente diferenciados:

• Zona 1: el centro histórico, delimitado por el Área de Planeamiento Específico APE 00.01 “Centro Histórico”.
• Zona 2: el resto de la ciudad, fuera del APE 00.01.

Centro histórico (Zona 1): el régimen más restrictivo

Incluye barrios como Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), La Latina y Huertas, entre otros.

La regla la fija el nuevo artículo 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas, y su mensaje central es claro: desaparecen los pisos turísticos “dispersos” que conviven con viviendas de vecinos en el corazón de Madrid. Con carácter general, la actividad turística solo se admite en edificios completos de uso exclusivo.

Ahora bien, el régimen no es un “no” absoluto: depende del nivel de usos de la parcela (A, B, C, D o E) y del grado de catalogación del inmueble. En síntesis:

• Edificio residencial exclusivo, niveles A y B: solo cabe la VUT como uso alternativo en inmuebles catalogados con nivel de protección 3, siempre que se ejecuten las obras necesarias de restauración de los elementos protegidos y de habitabilidad, seguridad, accesibilidad y ornato, y con autorización limitada a 15 años, tras los cuales el edificio vuelve obligatoriamente al uso residencial en su categoría de vivienda colectiva. Con catalogación de nivel 1 o 2 hace falta tramitar un Plan Especial de Protección. En edificios no catalogados o parcelas sin edificar, no se admite.
• Edificio residencial exclusivo, niveles C y D: el uso puede implantarse como uso alternativo (con Plan Especial de Protección si la catalogación es de nivel 1 o 2).
• Edificio con uso no residencial en todo el edificio (niveles A a D): admisible como uso alternativo.
• Edificio con uso no residencial solo en parte: admisible como uso complementario en cualquier situación en niveles A y B; en niveles C y D, únicamente en situación de planta piso.
• Nivel de usos E: no se admite la implantación del uso terciario de hospedaje.

El detalle completo está en el documento municipal “Criterios de implantación del uso terciario de hospedaje”, que conviene consultar caso por caso antes de comprar o reformar.

Resto de la ciudad (Zona 2): régimen más flexible, pero exigente

En distritos como Chamberí, Salamanca, Retiro, Chamartín, Tetuán, Arganzuela, Carabanchel, Usera o Latina, las VUT siguen siendo posibles, con las condiciones de las normas zonales y ordenanzas aplicables a cada caso, más una novedad relevante que no existía en el PEH de 2019:

• El artículo 7.1.4.4 del PGOU exige que, cuando el régimen de usos compatibles permita destinos distintos del residencial, cada local cuente con acceso independiente desde el exterior, sin recurrir a las zonas comunes del edificio. En la práctica, en edificios de vecinos esto limita la implantación a plantas con acceso propio a la calle (baja y, en su caso, primera).
• Se mantiene la posibilidad de dedicar edificios completos a uso turístico (en cuyo caso, al no haber vecinos residenciales, no aplican esas limitaciones de acceso y planta).

Ojo: estar fuera del centro no equivale a vía libre. Cada norma zonal tiene sus propias condiciones de implantación.

Protección del comercio de proximidad

En el centro histórico y en los principales ejes terciarios de la ciudad se prohíbe transformar en vivienda —o en piso turístico— los locales en planta baja incluidos en el catálogo de establecimientos comerciales o situados en parcelas con determinados niveles de usos, con el fin de preservar el tejido comercial de barrio.

Incentivos al uso residencial

El plan no es solo restrictivo; incorpora medidas para reconvertir suelo hacia vivienda:

• Transformación de edificios terciarios (oficinas) en residencial, con ventajas urbanísticas como el incremento de la edificabilidad existente y la exención de dotación mínima de aparcamiento, cuando el cambio de uso afecta a todo el edificio.
• Rehabilitación de equipamientos privados catalogados y obsoletos del centro para destinarlos a vivienda asequible en alquiler o coliving, mediante Plan Especial. En el caso de vivienda colectiva libre asequible, la renta mensual máxima no podrá superar el 30 % de los ingresos familiares medios del barrio administrativo donde se ubique el edificio.

La novedad más importante sobre el Plan Reside y el Decreto 27/2026

Aquí está la novedad más importante de 2026 y la que más afecta al día a día del propietario. El Decreto 27/2026, de 25 de marzo (BOCM de 6 de abril de 2026, en vigor desde el 26 de abril de 2026) modifica el histórico Decreto 79/2014 para adaptarlo a la jurisprudencia del TSJ de Madrid y a las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal. Principales cambios:

• Vuelve el CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico), emitido por técnico facultativo competente tras visita in situ, que acredita que la vivienda cumple los requisitos exigidos.
• La declaración responsable la presenta el titular de la actividad, no el propietario del inmueble.
• Se debe acreditar el encaje comunitario: certificado de que la comunidad no prohíbe expresamente la actividad y certificado de que la comunidad ha aprobado la solicitud del propietario.
• Prohibición de destinar a uso turístico las viviendas con protección pública.
• Habilitación expresa a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, ámbito, zona, sector o incluso por periodos, mediante planeamiento u ordenanzas municipales.
• Más exigencias técnicas: dotaciones y superficies por estancia, capacidad máxima alojativa, iluminación y ventilación, sistemas de oscurecimiento en dormitorios y salón-comedor, mobiliario y equipamiento mínimo, altura libre en cuartos de baño y plano de evacuación en lugar visible, en la puerta de la vivienda.
• Tramitación electrónica obligatoria en la relación con la Administración, con nuevos modelos normalizados de declaración responsable y de cese de actividad.
• Si el 100 % de las VUT de un edificio o portal pertenece al mismo titular de la actividad, se les aplica la normativa de apartamentos turísticos.

Plazo de adaptación: las VUT y apartamentos turísticos que ya habían iniciado actividad mediante declaración responsable disponen de tres años para adaptarse a los nuevos requisitos, y pueden solicitar dispensa de alguno de ellos. Ojo: si se acomete una reforma sustancial antes de agotar ese plazo, la adaptación es inmediata.

En la ciudad de Madrid necesitas dos cosas distintas, de dos administraciones distintas. Por un lado, cumplir el régimen autonómico (declaración responsable, CIVUT y encaje comunitario). Por otro, obtener el título habilitante municipal conforme al Plan Reside. Ninguna sustituye a la otra.

Obligaciones estatales que debe seguir el Plan Reside

• Registro de viajeros: el Real Decreto 933/2021 sigue plenamente vigente. La comunicación de los datos de huéspedes a SES.HOSPEDAJES es obligatoria y ajena a cualquier vaivén urbanístico.
• Registro único estatal: el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el procedimiento de registro único creado por el Real Decreto 1312/2024, de modo que el registro autonómico vuelve a ser la referencia, mientras se mantienen la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de información de las plataformas. Lo desarrollamos en nuestra guía del registro único de alquiler turístico (NRUA).
• Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: Introducida por la Ley Orgánica 1/2025, aplicable desde el 3 de abril de 2025 (la reforma no es retroactiva para quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025), destinar una vivienda a uso turístico requiere la aprobación expresa de la junta por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas. La comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad con esas mayorías reforzadas. Se puede acordar un incremento de hasta el 20 % en la participación en gastos comunes para las viviendas turísticas.

El Decreto 27/2026 cierra el círculo: sin ese acuerdo documentado, la declaración responsable autonómica no se puede completar correctamente.

Sanciones y consecuencias por incumplimiento de la nueva normativa del Plan Reside

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de un régimen sancionador específico para las VUT. Lo que hace es aplicar la normativa urbanística y administrativa general. Cuando detecta una VUT irregular que no puede legalizarse, ordena el cese de la actividad y, si se desatiende, sanciona al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que tipifica como infracción grave la implantación de un uso incompatible con la ordenación urbanística.

La escala que el Ayuntamiento viene aplicando desde el plan de acción de 2024 es acumulativa:

• Primer aviso: orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
• Si persiste la actividad: sanción firme de 30.001 €.
• Si continúa: segunda sanción firme de 60.001 €.
• Si persiste: tercera sanción firme de 100.001 €.

Sumadas, las cuantías pueden acercarse a los 190.000 euros. Conviene precisar que las multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros que se citan a menudo corresponden al régimen anterior al endurecimiento de 2024, no a la práctica actual.

A esto hay que añadir las consecuencias en el plano civil: si se incumple la normativa de propiedad horizontal, la comunidad puede exigir el cese y emprender acciones judiciales, e imponer los recargos ya mencionados.

Un giro relevante: el TSJ de Madrid está anulando estas multas

Entre enero y febrero de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó una serie de sentencias —encabezadas por la de 26 de enero de 2026, de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo— que anulan sanciones de 30.001 € impuestas por el Ayuntamiento.

El razonamiento es el siguiente: el uso de hospedaje es un uso compatible sujeto a condiciones de implantación en buena parte de la ciudad. Carecer de acceso independiente incumple una condición técnica que impide obtener licencia, pero no convierte el uso en “incompatible”. Sancionar por el artículo 204.3.b) en esos casos supone una interpretación extensiva de la norma sancionadora, contraria al principio de tipicidad del artículo 25.1 de la Constitución.

Qué significa para ti: si has recibido una sanción por “uso incompatible” cuyo único fundamento es la falta de acceso independiente, o si el expediente se notificó años después de la inspección, merece la pena revisarla con un abogado especializado en urbanismo. Eso sí, estas sentencias no legalizan la actividad sin licencia: la orden de cese sigue siendo válida y la Administración puede reconducir la vía sancionadora.

En paralelo, el Ayuntamiento reforzó su plantilla de inspectores en un 15 % y publica un listado oficial de VUT con licencia, lo que facilita la detección de la actividad irregular.

¿Cómo afecta el Plan Reside a los propietarios de pisos turísticos?

El Plan Reside supone un cambio de paradigma para los propietarios. Ahora, es fundamental:

• Mantenerse informado sobre las restricciones específicas de cada zona.
• Asegurarse de contar con la documentación y licencias necesarias, tanto municipales como autonómicas.
• Gestionar la relación con la comunidad de vecinos de forma transparente.
• Cumplir con los requisitos de registro y control de huéspedes.

¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya tenían licencia?

Es una de las cuestiones que más preocupa a los propietarios. La respuesta corta: el reconocimiento del “uso existente” no equivale a un derecho ilimitado.

El Plan Reside reconoce como uso existente las actividades implantadas con un título habilitante vigente anterior a su entrada en vigor. Esas viviendas, en principio, pueden continuar. Sin embargo, ese reconocimiento no ampara la ampliación ni la continuidad indefinida de la actividad. Reformas, ampliaciones o transmisiones del inmueble pueden requerir una nueva evaluación y su adecuación al régimen actual, especialmente en el centro histórico.

Si una VUT comparte edificio con uso residencial y no cumple los nuevos requisitos, puede dejar de ser compatible con el uso turístico, y el Ayuntamiento podría revocar la autorización.

En el plano autonómico, se aplica el plazo de tres años del Decreto 27/2026 para adaptarse a los nuevos requisitos técnicos, o de inmediato si se acomete una reforma sustancial. Y en el plano civil, la reforma de la LPH no es retroactiva para quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025.

Las viviendas que ya tenían licencia turística en Madrid previa a la implementación de la nueva regulación pueden continuar funcionando, aunque deben ajustarse a los nuevos requisitos de convivencia y control. Si surgen problemas con la comunidad, pueden estar sujetas a revisión.

¿El Plan Reside afecta a tu alquiler vacacional? Te explicamos como adaptarte

Si tienes (o planeas tener) una vivienda turística en Madrid, este es el orden lógico de comprobaciones:

1. Verifica la compatibilidad urbanística (Plan Reside). ¿Estás en Zona 1 o en Zona 2? ¿Es un edificio residencial o de uso exclusivo? ¿Qué nivel de usos tiene la parcela y qué catalogación tiene el inmueble? ¿Dispones de acceso independiente? Este es el primer filtro y el más determinante.
2. Consulta a tu comunidad de propietarios. Desde abril de 2025 necesitas la aprobación expresa por mayoría de 3/5. Convoca junta, documenta el acuerdo por escrito en el acta y ten en cuenta el posible recargo del 20 % en los gastos comunes.
3. Cumple la normativa autonómica actualizada. Decreto 79/2014 en su redacción vigente tras el Decreto 27/2026: CIVUT, requisitos técnicos, declaración responsable del titular de la actividad por vía electrónica e inscripción en el registro turístico de la Comunidad de Madrid.
4. Obtén el título habilitante municipal. El CIVUT no sustituye a la licencia del Ayuntamiento.
5. Atiende las obligaciones estatales que siguen vigentes. El registro de viajeros (RD 933/2021 / SES.HOSPEDAJES) sigue siendo obligatorio, y las plataformas continúan sujetas a la Ventanilla Única Digital.
6. Cumple con las obligaciones fiscales. Declara correctamente los ingresos de la actividad y revisa con tu asesor el tratamiento de IVA e IRPF, porque hay medidas estatales en tramitación que pueden afectar a la tributación del alojamiento turístico.
7. Si tu vivienda no encaja, estudia alternativas. Alquiler residencial de larga duración, alquiler de temporada, reconversión o venta pueden ser opciones más seguras que operar al margen de la norma.
8. Apóyate en herramientas de gestión y en asesoramiento especializado. La combinación de planos (urbanístico, civil, autonómico, fiscal) hace muy recomendable contar con un profesional del urbanismo y con soluciones digitales para el control de huéspedes.

Preguntas frecuentes sobre el Plan Reside

¿Puedo abrir un piso turístico en el centro de Madrid en 2026?

En un edificio de vecinos, con carácter general no. Solo cabe en edificios de uso exclusivo y, en determinados supuestos de inmuebles catalogados, con una autorización temporal de 15 años ligada a la rehabilitación del edificio.

¿Sigue habiendo moratoria de licencias en Madrid?

No. La suspensión vigente desde abril de 2024 se levantó con la entrada en vigor del Plan Reside en septiembre de 2025. Lo que se aplica ahora es el nuevo régimen de compatibilidad de usos.

¿Qué es el CIVUT y quién lo emite?

Es el certificado de idoneidad de la vivienda de uso turístico que reintroduce el Decreto 27/2026. Lo emite un técnico facultativo competente tras visitar la vivienda.

¿Puede mi comunidad prohibirme el uso turístico?

Sí, con la mayoría de tres quintos prevista en la Ley de Propiedad Horizontal. Y, salvo que ya operaras legalmente antes del 3 de abril de 2025, necesitas además su autorización expresa para iniciar la actividad.

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