Real Decreto-ley 26/2026 y alquiler vacacional: derogado, el IVA del 10 % no llega a aplicarse

Actualización (octubre de 2026): el Congreso de los Diputados no ha convalidado el Real Decreto-ley 26/2026 (art. 86.2 CE), que ha quedado derogado. Por tanto, el IVA del 10 % no entra en vigor el 1 de diciembre: el alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento, como hasta ahora. El recargo del IBI y los cambios de IRPF incluidos en el mismo decreto tampoco se aplican. Como el cambio de IVA tenía efectos diferidos al 1 de diciembre, no llegó a afectar a ninguna reserva.
Durante años, el propietario de una vivienda turística ha vivido con una certeza fiscal cómoda: si alquila por noches y no ofrece servicios de hotel, sus ingresos quedan fuera del IVA. Declara el rendimiento en su IRPF o, si es no residente, en el modelo 210, y el impuesto sobre el valor añadido no entra en la ecuación. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre iba a terminar con esa certeza el 1 de diciembre de 2026. Finalmente no será así: al no obtener la convalidación del Congreso, la reforma ha decaído y el régimen de siempre sigue plenamente vigente.

Aun así, conviene entender qué se planteaba. El debate sobre la fiscalidad del alquiler de corta estancia no ha terminado, y saber dónde estaba la frontera te ayudará a reaccionar con rapidez si la medida vuelve a plantearse por otra vía.

¿Qué pretendía cambiar el Real Decreto-ley 26/2026 en el alquiler vacacional?

La reforma daba nueva redacción a la letra e’) del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. El arrendamiento de viviendas amuebladas habría quedado sujeto y no exento cuando concurriera cualquiera de dos circunstancias. La primera es la que ya existe hoy: que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza durante la estancia, cambio de ropa o lavandería. La segunda era la auténtica novedad: que la duración a favor de un mismo arrendatario no superara las 30 noches. El tipo aplicable habría sido el reducido del 10 %, al encuadrarse estos arrendamientos entre los servicios de hostelería.

El giro conceptual era profundo: el criterio dejaba de ser qué servicios prestas para pasar a ser cuánto tiempo se queda el huésped. Con la derogación, el criterio sigue siendo el de los servicios: si no prestas servicios hoteleros, tu alquiler turístico está exento de IVA, sea cual sea la duración de la estancia.

¿Cómo queda la situación ahora tras no convalidarse el Real Decreto-ley 26/2026?

Sigue exento de IVA el alquiler de vivienda turística por noches o semanas sin servicios propios de la industria hotelera. Para el propietario residente o no residente que alquila con llaves, limpieza de entrada y salida y poco más, nada cambia: sigue tributando únicamente por el rendimiento en IRPF o en el modelo 210.

Sigue tributando al 10 % quien ya prestaba servicios hoteleros (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, restaurante, etc.). Esto no era una novedad del decreto: es la regla que ya estaba en vigor y que se mantiene.

Siguen exentos, por supuesto, el arrendamiento de vivienda habitual y la media y larga temporada sin servicios hoteleros.

Cuatro ejemplos con la normativa vigente

• Una semana de agosto en un apartamento de playa, solo llaves y limpieza de entrada y salida: sin servicios hoteleros, exento de IVA (con el decreto habría tributado al 10 %).
• Un nómada digital que toma el piso diez semanas seguidas, sin servicios de hotel: exento.
• Un visitante de invierno que se aloja tres meses con limpieza semanal incluida en el precio: tributa al 10 % por la presencia de servicios hoteleros, igual que antes del decreto.
• Una habitación en el piso donde realmente vives, alquilada algún fin de semana sin servicios hoteleros: exenta.

Si tienes dudas sobre si tu caso concreto encaja como servicio hotelero, puedes repasar el análisis completo del IVA de la vivienda de uso turístico.

¿Llegó a aplicarse el IVA del 10 % a alguna reserva?

No. El grueso del decreto-ley entró en vigor el 1 de octubre de 2026, pero la modificación de la Ley del IVA tenía efectos diferidos al 1 de diciembre, y el criterio decisivo era el devengo, es decir, el momento en que se disfruta la estancia. Al quedar derogada la norma antes de esa fecha, ninguna estancia llegó a quedar sujeta. Si ya habías comunicado a algún huésped un precio con IVA para una estancia de diciembre o posterior, o habías iniciado trámites de alta (modelo 036), conviene revisarlo con tu asesor.

El resto del paquete también decae: IBI e IRPF

La reforma no era un cambio aislado de IVA, sino un paquete coordinado que incluía otras dos piezas. Por un lado, habilitaba a los ayuntamientos de zonas tensionadas a aplicar un recargo del IBI de hasta el 50 % sobre las viviendas de uso turístico, que subía hasta el 100 % para titulares de dos o más y hasta el 150 % para quienes tuvieran cuatro o más. Por otro, modificaba las reducciones del rendimiento en el IRPF para excluir expresamente la actividad turística. Ambas medidas decaen junto con el resto del decreto: no hay recargo de IBI habilitado por esta norma y en IRPF sigue rigiendo la regulación anterior.

Lo que no cambia: la trazabilidad de cada reserva

Aunque el IVA no llegue, hay obligaciones que siguen ahí y que no dependían de este decreto. La comunicación de los datos de los viajeros a SES.HOSPEDAJES es una obligación de seguridad pública que exige capturar correctamente los datos en el check-in, conservarlos durante el plazo legal y comunicarlos en tiempo y forma.

A ello se suma un contexto de transparencia creciente: a través del modelo 238 (la trasposición de la DAC7), las plataformas ya comunican a Hacienda la identidad del titular, la referencia catastral del inmueble, los días alquilados y los importes cobrados por cada reserva, sin franquicia alguna en el caso del alquiler de inmuebles. Cuando llegue la campaña de la Renta o una comprobación, la Administración ya tendrá una fotografía detallada de tu actividad, y la única pregunta relevante será si tus datos cuadran con los suyos.

Por eso, automatizar el check-in y el registro de viajeros con una herramienta como Check In Scan sigue siendo una buena decisión con o sin IVA: te ahorra tiempo en cada reserva y te deja un registro ordenado y trazable, listo para tu asesor y preparado para cualquier cambio normativo que pueda llegar.

Preguntas frecuentes sobre el Real Decreto-ley 26/2026

¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi piso por noches sin servicios de hotel?

No. El Real Decreto-ley 26/2026 no ha sido convalidado y ha quedado derogado, así que el alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento de IVA, como hasta ahora.

¿Entra en vigor el IVA del 10 % el 1 de diciembre de 2026?

No. Esa fecha de efectos ya no se aplica porque la norma que la establecía ha quedado sin efecto antes de llegar a ella.

Había reservas para diciembre. ¿Les afecta algo?

No. Como el cambio tenía efectos diferidos al 1 de diciembre, no llegó a aplicarse a ninguna estancia. Si ya habías repercutido IVA en algún presupuesto o iniciado el alta en el impuesto, revísalo con tu asesor.

¿Qué pasa con el recargo del IBI y los cambios en el IRPF?

Decaen también, porque iban en el mismo decreto. No existe el recargo de IBI que preveía la norma y en IRPF se mantiene la regulación anterior.

Si presto servicios hoteleros, ¿cambia algo?

No. Quien presta servicios propios de la industria hotelera ya tributaba al 10 % de IVA antes del decreto y sigue haciéndolo.

¿Puede volver a aprobarse esta medida?

No se puede descartar que el contenido se plantee de nuevo por otra vía normativa. Si ocurre, actualizaremos este artículo.

¿Sigue siendo obligatorio el registro de viajeros?

Sí. La comunicación a SES.HOSPEDAJES no dependía de este decreto y sigue plenamente vigente.

Aviso legal

Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal individualizado. La normativa sobre el alquiler de corta duración se encuentra en evolución, y su aplicación depende de las circunstancias concretas de cada vivienda y titular. Antes de tomar decisiones, se recomienda consultar con un profesional que analice el caso particular.