Ao abrir um alojamento local em Portugal, deve ter muita clareza sobre as obrigações fiscais e declarativas associadas a esta atividade. Saiba quais os impostos que tem de pagar num alojamento local.
A cronologia fiscal de um alojamento local inicia-se com a criação de atividade na Fazenda e seleção do código CAE . Como já referimos no artigo anterior, existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo em meio rural) e 55204 (Outro alojamento de curta duração).
A partir daqui, você deve começar a tomar decisões fiscais importantes sobre imposto de renda pessoal, IVA, imposto sobre sociedades , contabilidade...
Para ajudá-lo a tomar as melhores decisões sobre pagamento e declaração de impostos, continue lendo este guia sobre impostos sobre alojamento local.
Desde 2025, Portugal introduziu novas regras fiscais e regulatórias para o Alojamento Local, especialmente em áreas com forte presença turística, como Lisboa, Porto e Funchal. Além disso, foi eliminada a exigência de autorização prévia da comunidade de residentes para a abertura de um Alojamento Local (AL) em moradias unifamiliares ou apartamentos, embora esta medida não se aplique em áreas com forte presença turística.
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Para efeitos de IRS, os rendimentos provenientes de alojamento local são classificados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) . A partir de 2025, se o rendimento bruto anual for superior a € 27.360 no regime simplificado, é obrigatória a comprovação de despesas efetivas que representem, pelo menos, 15% do volume de negócios. Caso estas despesas não sejam justificadas, a AT poderá reajustar a base tributável, aumentando o valor a pagar.
Caso se obtenha um volume de negócios inferior ou igual a 200.000€ por ano, o mesmo pode ser calculado através do regime simplificado ou da contabilidade organizada , no entanto, se o volume de negócios for superior a 200.000€ por ano, é obrigatória a aplicação da contabilidade organizada . Neste caso, você deve contratar um contador certificado .
O regime simplificado é aplicado através de um coeficiente , que funciona como uma dedução, incidindo sobre uma parte do desempenho obtido, e não na sua totalidade.
Alojamento local: No caso do alojamento local, este coeficiente aplica-se apenas a 35% do desempenho, pelo que os restantes 65% seriam considerados custos necessários à realização da atividade. Destes custos considerados necessários ao exercício da atividade, 15% estarão condicionados à apresentação de despesas e custos efetivamente suportados .
Caso 15% destes custos não se justifiquem, o imposto poderá ser aumentado , uma vez que o lucro tributável é afetado. Dentro destes 15% cairiam as contribuições acumuladas pagas à segurança social .
Estabelecimentos de alojamento: Na categoria de estabelecimentos de alojamento o coeficiente aplicado seria de 15% , pelo que os 85% serão assumidos como custos da atividade. Neste caso, não são considerados os custos necessários à realização da atividade.
Neste caso, o imposto será calculado de acordo com as regras aplicadas pelo imposto sobre as sociedades . Caso os custos necessários à atividade sejam superiores a 65% do volume de negócios obtido, a contabilidade organizada pode ser mais vantajosa que o regime simplificado, uma vez que todos os custos necessários à realização da atividade podem ser deduzidos.
No caso de a acomodação local ser publicada em plataformas de aluguel de férias, como Booking o Modelo 30 deve ser apresentado , caso as comissões sejam pagas a essas empresas, por outro lado, as plataformas devem ser solicitadas ao modelo de 21-RFI .
Lembre-se que é obrigatório denunciar os hóspedes às autoridades nos alojamentos locais.
Use a plataforma Check-in Scan para fazer o registro do convidado.
O rendimento a que incidirão os impostos nesta categoria será a diferença entre o volume de negócios obtido e as despesas previstas nesta categoria, que inclui obras e IBI e condomínio . Estão excluídos os empréstimos bancários , as compras de artigos centrados no conforto e habitabilidade do imóvel e o Imposto Adicional sobre o Valor Imobiliário (AIMI) .
Podem ser tributados através da integração , ou seja, caso haja prejuízos, estes poderão ser deduzidos dos lucros nos próximos 6 anos. Por outro lado, para as modalidades que afetam apartamentos e casas, pode ser tributada uma alíquota de 28% . Esta opção pode ser favorável se a taxa média do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares for superior a 28%. Antes de optar por uma categoria ou outra, é recomendável simular as duas entregas configurando ambas as categorias.
O alojamento local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% (5% se na Madeira ou 4% se nos Açores).
Se não obtiver rendimentos superiores a 10.000€ por ano , através de um regime simplificado ficará isento do pagamento de IVA e não terá de o cobrar aos seus clientes.
Tributação: Os valores de IVA recebidos deverão ser declarados, através da declaração periódica de IVA . Você pode fazer isso mensalmente ou trimestralmente.
**IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)**: Pago anualmente. Em 2025, a taxa variará de 0,3% a 0,45% para habitação urbana, dependendo do município.
**Imposto Municipal Turístico**: Cobrado pelo município (até € 4/noite em Lisboa, € 3 no Porto). Não está sujeito a IVA e deve ser cobrado diretamente ao hóspede.
**Plusvalía (Ganho de Capital)**: Ao vender o imóvel, se este tiver sido registado como imposto predial, o ganho de capital poderá ser tributado em 95% se vendido dentro de 3 anos após o cancelamento do registo, ou em 50% se tiverem decorrido mais de 3 anos.
Lembre-se de que sua declaração de imposto de renda deve ser apresentada anualmente junto com sua declaração de imposto de renda pessoal, mesmo que você esteja isento de IVA.
