No momento da decisão de alugar sua alojamento local, você deve saber que a burocracia é a ordem do dia em que se trata de operar. Depois de concluir o Modelo 30 , o Modelo 21 é outro formulário com o qual você terá que lidar com o pedido de suas obrigações fiscais.
Para os anfitriões de alojamento local em Portugal, deve ser estressante ter que realizar o gerenciamento da acomodação , a comunicação dos dados dos convidados não residentes no SEF e para estar atualizado com o gerenciamento de impostos.
Em 2025, a gestão adequada do Formulário 21 RFI tornou-se crucial para evitar penalidades por dupla tributação. É essencial que os proprietários de acomodações locais mantenham atualizados tanto o Formulário 21 RFI quanto os certificados de residência fiscal emitidos por plataformas internacionais como Airbnb, Booking e Vrbo. Esses documentos permitem que eles solicitem isenção total ou parcial do imposto retido na fonte sobre as comissões pagas a essas plataformas, facilitando uma tributação justa e transparente.
A Autoridade Tributária Portuguesa (AT) reforçou os controlos relativos à apresentação e validade do Formulário 21 RFI, especialmente para alojamentos locais que operam através de plataformas internacionais. A não apresentação deste documento atualizado pode resultar na retenção automática de 25% sobre as comissões pagas às OTAs, mesmo que o proprietário seja não residente.
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Contente
O formulário 21-RFI é utilizado para solicitar a isenção ou redução do imposto retido na fonte sobre rendimentos auferidos em Portugal por não residentes, em conformidade com as convenções para evitar a dupla tributação (CDT) que Portugal mantém com outros países.
Permite que pessoas singulares ou coletivas não residentes em Portugal solicitem a redução ou isenção do imposto retido na fonte sobre rendimentos como dividendos, juros, royalties ou rendimentos do trabalho.
Aplica-se a residentes de países que tenham uma Convenção para evitar a dupla tributação (CDT) com Portugal, permitindo-lhes evitar a dupla tributação.
Além disso, é importante salientar que o Formulário 21 RFI deve ser renovado anualmente para manter a validade da isenção ou redução do imposto retido na fonte. A não apresentação do formulário ou a sua expiração podem resultar em retenções indesejadas e potenciais sanções por parte da Autoridade Tributária Portuguesa.
Após a declaração dos diversos pagamentos e taxas às plataformas de reservas, o próximo passo é a retenção do imposto.
A retenção na fonte da alojamento local sobre a renda obtida é um mecanismo fiscal através do qual uma empresa, instituição financeira ou entidade paga desconta uma porcentagem do pagamento feito a uma pessoa ou empresa e entra diretamente na administração tributária.
Deve -se ter em mente que as principais plataformas de reserva de férias não têm residência fiscal em Portugal; portanto, a obrigação de pagar impostos se enquadra na própria pessoa natural no caso de residir em Portugal. São os proprietários de estabelecimentos turísticos que devem realizar retenção na fonte.
É aqui que o Modelo 21 RFI , para ficar isento da retenção deste imposto na fonte, com o objetivo de evitar a dupla tributação entre Portugal e outros países.
Preencher o Formulário 21 RFI e obter o certificado de residência fiscal da plataforma onde você opera pode ser útil para demonstrar a existência do contrato, eliminando assim a dupla tributação e isentando você do imposto retido na fonte .
É importante ressaltar que, embora o imposto retido na fonte não seja obrigatório, declarar os pagamentos de comissão às diversas plataformas de aluguel de temporada por meio do Formulário 30 é imprescindível.
Além disso, o Formulário 21 deve ser atualizado anualmente.
Para obter o Formulário 21-RFI e o Certificado de Residência Fiscal nas principais plataformas, consulte as seguintes seções:
Cada plataforma possui um procedimento específico para fornecer aos anfitriões o Formulário 21 RFI (Número de Identificação Fiscal) e o certificado de residência fiscal. O Airbnb e o Vrbo geralmente exigem que os anfitriões preencham uma seção do formulário com informações pessoais, enquanto Bookingnormalmente fornece o formulário já preenchido, simplificando o processo para os usuários. É recomendável guardar esses documentos, juntamente com toda a documentação relacionada à hospedagem, para futuras auditorias fiscais
Ao solicitar o Formulário 21 a uma OTA ( Agência de Viagens Online), a plataforma preencherá a maior parte das informações necessárias , tornando o preenchimento bastante simples. Normalmente, basta fornecer o seu NIF (Número de Identificação Fiscal Espanhol) e preencher a Secção VI .
Assim que o proprietário tiver o Formulário 21 RFI (Número de Identificação Fiscal) e os Certificados de Residência Fiscal, estes devem ser guardados juntamente com toda a documentação relativa ao alojamento. Manter todos os documentos relativos ao alojamento num único arquivo pode ser útil no futuro, caso seja necessário apresentá-los às autoridades fiscais.
Se as autoridades portuguesas solicitarem a documentação e você não a tiver, terá de pagar os impostos em dívida, além de uma multa.
Em caso de solicitação por parte das autoridades fiscais portuguesas, ter um Formulário 21 RFI atualizado e a documentação comprovativa pode ajudar a evitar sanções financeiras e a obrigação de pagar impostos em atraso com juros. Manter uma pasta com toda a documentação relativa ao seu alojamento é uma boa prática para garantir o cumprimento das obrigações fiscais e a tranquilidade em relação ao assunto.
Graças ao Formulário 21 RFI para plataformas de aluguel de temporada, você pode evitar a dupla tributação e potencialmente ficar isento do pagamento de impostos.
Solicite o Formulário 21 à OTA com a qual você trabalha; eles o fornecerão com a maioria das informações já preenchidas.
Renove-o anualmente para mantê-lo atualizado.
