¿Puedo alquilar en Airbnb sin un número de IVA?

Alquilar una propiedad en Airbnb en Italia puede ser una excelente forma de generar ingresos extra, pero también implica cumplir con ciertas obligaciones fiscales. Una de las preguntas más comunes entre los anfitriones es si es posible ofrecer alojamiento sin un número de IVA (Partita IVA). La respuesta depende de factores como la frecuencia con la que alquilas la propiedad, los servicios adicionales que ofreces y los ingresos que generas.

En general, si alquilas de forma esporádica y como particular, podrías estar exento de registrarte como autónomo con IVA. Sin embargo, superar ciertos umbrales de ingresos o brindar servicios típicos de una empresa hotelera podría cambiar tu situación fiscal. Este artículo desglosa los aspectos legales y prácticos que debes considerar para cumplir con la normativa en Italia.

Comprender los requisitos del número de IVA

Las implicaciones asociadas al IVA (Impuesto al Valor Añadido) para los anfitriones de Airbnb en Italia dependen de cómo se clasifique la actividad de alquiler y el nivel de servicios ofrecidos.

Implicaciones del IVA para los anfitriones de Airbnb

Actividad ocasional o profesional:

Ocasional: Si el alquiler es esporádico y no incluye servicios adicionales (como limpieza diaria, desayuno o recepción continua), generalmente no se requiere registrar una Partita IVA. Los ingresos se declaran como renta personal, tributando bajo el régimen fiscal adecuado.

Profesional: Si la actividad es regular y se asemeja a un negocio hotelero, se debe registrar una Partita IVA, lo que implica gestionar y declarar el IVA.

Umbral de ingresos y gastos adicionales

Aunque no hay un monto fijo para determinar si se necesita una Partita IVA, superar los 5,000 € anuales o alquilar más de cuatro propiedades suele ser un indicativo de actividad profesional, especialmente si se generan ingresos regulares.

Si además se ofrecen servicios adicionales como transporte, catering o actividades turísticas, puede requerir facturar con IVA, ya que estos exceden el simple arrendamiento.

Aunque no se declare el IVA, estos ingresos serán considerados como ocasionales y no están sujetos a IVA, pero deben declararse como redditi occasionali.

Declaración del IVA

Los anfitriones con Partita IVA deben emitir facturas con el tipo de IVA aplicable, que puede variar según el tipo de servicio (normalmente del 22% en Italia) y presentar declaraciones trimestrales o mensuales.

Las plataformas como Airbnb están obligadas a aplicar una retención fiscal (cedolare secca) del 21% sobre los pagos realizados a los anfitriones en casos de locazione breve. Este impuesto se aplica directamente y debe declararse al final del año fiscal.

• Declaraciones mensuales o trimestrales de IVA.
• Una declaración anual de IVA (dichiarazione annuale IVA).
• Modelos fiscales adicionales según su régimen tributario (como el Modello 730 o Unico).

Es fundamental identificar si su actividad es ocasional o profesional. Esto determinará si necesitan registrar una Partita IVA y cómo deben gestionar sus impuestos. La consulta con un asesor fiscal especializado en normativa italiana es clave para evitar problemas legales y maximizar la rentabilidad.

Exenciones para los administradores de propiedades

Los administradores de propiedades que gestionan alquileres a través de Airbnb pueden beneficiarse de ciertas exenciones de IVA si cumplen con condiciones específicas establecidas por la normativa fiscal. Estas exenciones dependen del tipo de actividad realizada, el régimen fiscal elegido y el volumen de ingresos.

Gestión bajo el régimen de “locazione breve” (alquiler breve):

Si el administrador solo se encarga de gestionar alquileres de corta duración (menos de 30 días) y la actividad es ocasional o limitada, puede beneficiarse del régimen fiscal aplicable a los propietarios. En este caso, los ingresos pueden declararse como redditi diversi (ingresos varios) sin necesidad de aplicar IVA.

Servicios intermedios no sujetos a IVA:

Si el administrador actúa exclusivamente como intermediario y no presta servicios adicionales (como limpieza o mantenimiento), la actividad podría considerarse exenta de IVA según la normativa sobre mediación (artículo 10 del DPR 633/1972). En este escenario, el administrador solo cobra una comisión por sus servicios sin necesidad de cargar IVA.

Conclusiones acerca de alquilar un Airbnb sin número de IVA:

Aunque las regulaciones pueden parecer complejas, respetarlas asegura la sostenibilidad del negocio a largo plazo y mejora la credibilidad ante clientes y autoridades. Recuerda que además de cumplir con la normativa fiscal, también debes cumplir con la normativa de registro de huéspedes.

1. La clasificación de la actividad es clave para determinar las obligaciones fiscales: Los alquileres esporádicos (locazione breve) no requieren Partita IVA ni la aplicación de IVA en la mayoría de los casos, mientras que los alquileres regulares o con servicios adicionales sí lo exigen.
2. Exenciones fiscales accesibles para anfitriones y administradores: Los anfitriones ocasionales pueden beneficiarse de la tributación simplificada bajo el régimen de locazione breve y evitar el registro de IVA. Los administradores de propiedades pueden optar por el Regime Forfettario o actuar como intermediarios.
3. El Regime Forfettario es una opción atractiva para pequeños administradores: Ofrece exención del IVA, simplificación contable y una tasa impositiva reducida del 15% (5% en los primeros cinco años).
4. La normativa sobre locazione breve brinda simplicidad, pero con límites: Superar los límites de servicios o ingresos puede reclasificar la actividad como empresarial, generando nuevas responsabilidades fiscales.
5. La gestión adecuada del IVA minimiza riesgos legales: No cumplir con las obligaciones fiscales puede derivar en multas significativas y problemas legales.
6. Planificación fiscal y asesoramiento profesional son esenciales: Contar con el apoyo de un asesor fiscal especializado permite cumplir con las normativas italianas mientras se optimizan los beneficios.