Puede parecer que alquilar una vivienda en España es un proceso simple, pero la situación legal es más complicada, sobre todo para los que residen en comunidades de propietarios. Una de las cuestiones que con mayor frecuencia hacen los dueños es: ¿Es necesario que tenga el permiso de la comunidad para arrendar mi casa?
Exploramos en detalle la normativa vigente, los derechos y obligaciones de los propietarios, y cómo la Ley de Propiedad Horizontal afecta al alquiler de viviendas en España.
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El auge del alquiler vacacional y la creciente demanda de viviendas en alquiler han puesto en el punto de mira la convivencia en comunidades de vecinos. En ciertos casos, la comunidad de propietarios tiene poder y voto sobre el arrendamiento de una vivienda, particularmente si se trata de alquileres turísticos; sin embargo, muchos dueños no lo saben.
No conocer la normativa puede llevar a conflictos, sanciones e incluso a la prohibición de alquilar la propiedad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula la convivencia y los derechos y deberes de los propietarios en edificios y urbanizaciones en régimen de propiedad horizontal.
Tradicionalmente, la LPH no impedía a los propietarios alquilar sus viviendas, ya que el alquiler es un derecho inherente a la propiedad privada. Sin embargo, la proliferación de los alquileres turísticos ha motivado reformas legales para proteger la convivencia y el bienestar de la comunidad.
En 2019, la Ley de Propiedad Horizontal fue modificada para permitir que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el alquiler turístico de viviendas. Según la reforma, con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios (y cuotas de participación), la comunidad puede:
Es importante destacar que estas limitaciones no afectan al alquiler tradicional de larga duración, sino únicamente al alquiler vacacional o turístico.
En general, no necesitas permiso de la comunidad para alquilar tu vivienda por periodos superiores a 31 días. El alquiler residencial está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la LPH no otorga a la comunidad la facultad de prohibirlo.
Si deseas alquilar tu vivienda por días o semanas a turistas, debes consultar los estatutos de la comunidad y las decisiones de la junta de propietarios. Si la comunidad ha aprobado una limitación o prohibición del alquiler turístico, sí necesitas permiso o, al menos, asegurarte de que no existe una restricción.
Sí, pero solo si se aprueba en junta con la mayoría cualificada (tres quintas partes de propietarios y cuotas). Esta resolución tiene que ser registrada tanto en el acta como en los estatutos de la comunidad. Si la comunidad no ha adoptado ninguna medida, puedes alquilar tu vivienda como alquiler turístico, siempre que cumplas con la normativa autonómica y municipal.
Si la comunidad ha prohibido el alquiler turístico y decides alquilar igualmente, la comunidad puede iniciar acciones legales para cesar la actividad y reclamar daños y perjuicios. Además, podrías enfrentarte a sanciones administrativas si no cumples con la normativa local.
La respuesta corta sería sí, y, teniendo en cuenta las últimas sentencias del Supremo, ahora sería mucho más sencillo. Tras las dos sentencias del Tribunal Supremo que determinan que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos cuando se obtenga el voto favorable de al menos el 60% de la junta vecinal.
En resumen, los propietarios españoles no necesitan permiso de la comunidad para alquilar su vivienda en régimen tradicional, pero sí pueden necesitarlo para el alquiler turístico, dependiendo de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios. La clave está en conocer la normativa, consultar los estatutos y actuar siempre dentro de la legalidad.
