En el momento de tomar la decisión de alquilar su alojamiento local, debe saber que la burocracia está a la orden del día a la hora de empezar a operar. Después de cumplimentar el modelo 30, el modelo 21 es otro formulario con el que tendrá que lidiar para poner en orden sus obligaciones fiscales.
Para anfitriones de alojamientos locales en Portugal debe ser estresante tener que realizar la gestión del mantenimiento del alojamiento, la comunicación de los datos de los huéspedes no residentes a SEF y estar al día con la gestión de impuestos.
En 2025, la correcta gestión del Modelo 21 RFI se ha vuelto crucial para evitar sanciones fiscales por doble imposición. Es fundamental que los propietarios de alojamientos locales mantengan actualizados tanto el Modelo 21 RFI como los certificados de residencia fiscal emitidos por las plataformas internacionales como Airbnb, Booking o Vrbo. Estos documentos permiten reclamar la exención total o parcial de la retención en la fuente sobre las comisiones pagadas a estas plataformas, facilitando una fiscalidad justa y transparente.
La Autoridad Tributaria Portuguesa (AT) ha reforzado los controles sobre la presentación y validez del Modelo 21 RFI, especialmente en alojamientos locales que operan con plataformas internacionales. La falta de este documento actualizado puede derivar en retenciones automáticas del 25% sobre comisiones pagadas a OTAs, incluso si el propietario es no residente.
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Contenido
El Modelo 21-RFI es un formulario utilizado para la solicitud de exención o reducción de retención en la fuente sobre ingresos obtenidos en Portugal por no residentes, conforme a los convenios para evitar la doble imposición (CDI) que Portugal tiene con otros países.
Permite que personas físicas o jurídicas no residentes en Portugal soliciten la reducción o exención de la retención en la fuente sobre ingresos como dividendos, intereses, regalías o rendimientos de trabajo.
Aplica a residentes de países que tengan un Convenio de Doble Imposición (CDI) con Portugal, permitiéndoles evitar una doble tributación.
Además, es importante destacar que el Modelo 21 RFI debe ser renovado anualmente para mantener la validez de la exención o reducción de retención en la fuente. La falta de presentación o la obsolescencia del documento puede implicar la imposición de retenciones no deseadas y posibles sanciones por parte de la Autoridad Tributaria Portuguesa.
Cuando se declaren los diversos pagos y tasas a las plataformas de reserva, el siguiente paso es la retención en la fuente.
La retención en la fuente en el alojamiento local sobre ingresos obtenidos es un mecanismo fiscal mediante el cual una empresa, institución financiera o entidad pagadora descuenta un porcentaje del pago que realiza a una persona o empresa y lo ingresa directamente a la administración tributaria.
Se debe tener en cuenta que las principales plataformas de reserva de alquileres vacacionales no tienen residencia fiscal en Portugal, por lo que la obligación de hacer el pago de impuestos recaen sobre la propia persona física en el caso de que sea residente en Portugal. Son los propietarios de los establecimientos turísticos los que deben realizar la retención en la fuente.
En este momento, es donde entra en juego el Modelo 21 RFI, para quedar exento de tener que hacer esta retención en la fuente con la intención de evitar la doble imposición entre Portugal y otros países.
La cumplimentación del Modelo 21 RFI y el certificado de residencia fiscal de la plataforma en la que se opere, puede ser útil para demostrar la existencia del acuerdo, permitiendo eliminar la doble imposición, quedando exento de la retención en fuente.
Debe quedar claro que, aunque no se tenga que hacer retención en la fuente, es obligatorio la declaración de los pagos de comisiones a las diferentes plataformas de alquiler vacacional mediante la cumplimentación del modelo 30.
Por otra parte, se debe hacer una actualización de forma anual del Modelo 21.
Para la obtención del Modelo 21-RFI y el Certificado de Residencia Fiscal en las principales plataformas, debe acudir a los siguientes apartados:
Cada plataforma tiene un procedimiento específico para facilitar el Modelo 21 RFI y el certificado de residencia fiscal a sus anfitriones. Airbnb y Vrbo suelen requerir que el anfitrión complete una sección del formulario con datos personales, mientras que Booking.com suele proveer el formulario ya completo, simplificando su gestión para los usuarios. Es recomendable guardar estos documentos junto con toda la documentación relacionada al alojamiento para futuras comprobaciones fiscales
Cuando pides el Modelo 21 a una Ota, por parte de la plataforma rellenan la mayor parte del formulario con datos requeridos, por lo que la cumplimentación del modelo es bastante sencillo y normalmente solo es necesario aportar el NIF y cumplimentar la Sección VI por parte del anfitrión.
Una vez que el propietario posea el Modelo 21 RFI así como los Certificados de Residencia Fiscal, se deben guardar con toda la documentación relacionada con el Alojamiento. Mantener todos los documentos relacionados con el Alojamiento Local en un mismo fichero, nos puede ayudar en un futuro en el caso de que tengamos que entregar algo a hacienda.
En el caso de que las autoridades portuguesas le requieran la documentación y no la tenga en posesión, se deberá pagar la tributación pendiente, además de una sanción.
En caso de requerimiento por parte de las autoridades fiscales portuguesas, contar con el Modelo 21 RFI actualizado y la documentación soportada puede evitar sanciones económicas y la obligación de pagar impuestos retrasados con intereses. Mantener una carpeta con toda la documentación asociada al alojamiento local es una buena práctica para asegurar el cumplimiento y la tranquilidad fiscal.
Gracias al Modelo 21 RFI para plataformas de alquiler vacacional, podrás evitar la doble tributación y te ayudará a resultar exento del pago de un impuesto.
Solicite el Modelo 21 a la OTA con la que trabaje, esta te lo facilitará con gran parte de la información cumplimentada.
Renuévelo cada año para mantenerlo actualizado.
