Normas de la casa para alquiler vacacional: guía y ejemplos

Las normas de la casa de un alquiler vacacional son el documento que define qué está permitido y qué no dentro de tu vivienda turística. Bien redactadas, evitan malentendidos con los huéspedes, protegen las instalaciones y, sobre todo, te dan una base sólida para actuar cuando alguien incumple: cancelar una reserva, retener una fianza o justificar una reclamación ante la plataforma.

Estas normas han dejado de ser un simple listado de buenas intenciones. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el endurecimiento de las ordenanzas municipales de ruido y las políticas de las plataformas han convertido la convivencia en un asunto que puede costarte la licencia. Esta guía recoge las 16 normas que no deberían faltar en ningún alquiler vacacional, con ejemplos de redacción listos para adaptar, y el marco legal que las respalda.

Qué son las normas de la casa en un alquiler vacacional

Las normas de la casa son el conjunto de reglas de uso y convivencia que el anfitrión comunica al huésped antes de que confirme la reserva. No hay que confundirlas con otros dos documentos con los que suelen mezclarse:

• Normas de la casa: obligaciones y prohibiciones. Son vinculantes y su incumplimiento tiene consecuencias.
• Guía de la casa o manual del huésped: instrucciones prácticas (cómo funciona la caldera, la contraseña del wifi, dónde están las mantas). Informativa.
• Carta de bienvenida: recomendaciones de la zona, restaurantes, transporte. Comercial y de cortesía.

La diferencia importa porque solo las primeras tienen valor contractual. En Airbnb, por ejemplo, las reglas de la casa aparecen en el anuncio y el huésped debe aceptarlas para poder reservar, lo que convierte esa aceptación en prueba frente a un incidente. Si además firmas un contrato de alquiler vacacional con las normas como anexo, refuerzas notablemente tu posición.

Por qué necesitas unas normas de la casa (y qué te juegas si no las tienes)

La comunidad de propietarios puede prohibirte la actividad

Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. La junta de propietarios puede aprobar, limitar, condicionar o directamente prohibir la vivienda de uso turístico con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Ya no se exige unanimidad, criterio que el Tribunal Supremo había avalado en su sentencia de 3 de octubre de 2024.

La misma mayoría permite aprobar un incremento de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico.

El ruido es la causa número uno de conflicto

La Ley 37/2003 del Ruido excluye de su ámbito las actividades domésticas y el comportamiento de los vecinos cuando se mantienen dentro de los límites tolerables conforme a las ordenanzas municipales y los usos locales. Es decir: quien fija los horarios y los decibelios es tu ayuntamiento, no el Estado.

Los valores más habituales en el interior de viviendas se sitúan en torno a 35-40 dB(A) en horario diurno y 25-30 dB(A) en horario nocturno. En cuanto a las franjas, la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica de Madrid distingue periodo diurno (7:00-19:00), vespertino (19:00-23:00) y nocturno (23:00-7:00), mientras que otros municipios adelantan el descanso a las 22:00. Antes de redactar tu norma de ruido, consulta la ordenanza de tu municipio y cita el horario exacto: una norma concreta se cumple mucho mejor que un genérico «respeta el descanso de los vecinos».

Las plataformas también tienen sus propias reglas

Airbnb mantiene desde junio de 2022 una prohibición global permanente de fiestas y eventos, incluidas las reuniones con invitación abierta, y limita el aforo máximo de los alojamientos a 16 personas. La plataforma retira los anuncios que se publiciten como espacios para fiestas y puede suspender tanto a huéspedes como a anfitriones responsables de eventos disruptivos. Recoger esta prohibición en tus propias normas no es redundante: es lo que te permite cancelar una estancia y reclamar sin penalización.

Las 16 normas de la casa imprescindibles en un alquiler vacacional

Junto a cada apartado encontrarás un ejemplo de redacción que puedes adaptar a tu vivienda.

1. Capacidad máxima y huéspedes no registrados

La referencia nunca es cuánta gente cabe, sino la capacidad autorizada en tu licencia turística y en la cédula de habitabilidad. Superarla suele ser infracción autonómica y, además, invalida buena parte de las coberturas del seguro. Las viviendas vacacionales son el tipo de alojamiento turístico preferido por grupos, así que conviene blindar este punto.

Ejemplo: La capacidad máxima autorizada es de X personas, incluidos menores y bebés. No se permite la pernoctación ni el acceso de personas no incluidas en la reserva. Las visitas deben ser comunicadas y autorizadas previamente por el anfitrión.

2. Registro obligatorio de todos los viajeros

El Real Decreto 933/2021 obliga desde el 2 de diciembre de 2024 a comunicar los datos de todos los huéspedes al Ministerio del Interior a través de SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas desde la entrada, y a conservar el registro de viajeros durante tres años. Las sanciones se rigen por la Ley Orgánica 4/2015 de Seguridad Ciudadana y las infracciones graves pueden alcanzar los 30.000 euros.

Conviene explicar al huésped que puedes denegar el acceso a quien no facilite sus datos, y que el registro incluye a los menores de edad. Un check-in online previo a la llegada resuelve este punto sin fricción: el viajero escanea su documento, firma y el parte se envía automáticamente.

Ejemplo: La normativa española (RD 933/2021) obliga a registrar los datos de identidad de todos los ocupantes, incluidos menores. Recibirás un enlace para completar el check-in online antes de tu llegada. No podremos entregar las llaves a quien no haya completado este registro.

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3. Horarios de check-in y check-out

Indica la franja de entrada y la hora límite de salida, el coste de las salidas tardías y el procedimiento cuando la llegada es fuera de horario. Si trabajas con cerraduras inteligentes o self check-in, explica cómo se genera y cuándo caduca el código de acceso.

Ejemplo: Check-in: de 16:00 a 22:00 h. Check-out: hasta las 12:00 h. Las llegadas posteriores a las 22:00 deben acordarse con 24 h de antelación. La salida más allá de la hora indicada supone un cargo de X € por hora, sujeto a disponibilidad.

4. Ruido y horario de descanso

Es la norma que más te va a proteger. Concreta la franja según tu ordenanza municipal y extiéndela a terrazas, patios y piscina, que es donde se genera la mayor parte de las quejas.

Ejemplo: De 23:00 a 8:00 h rige el horario de descanso: no se permite música, uso de la terraza ni conversaciones en voz alta. Los altavoces portátiles están prohibidos en zonas exteriores a cualquier hora. Los avisos reiterados por ruido podrán suponer la finalización de la estancia sin reembolso.

5. Prohibición de fiestas y eventos

Diferénciala de la norma de ruido y de la de capacidad: una fiesta puede ser silenciosa y dentro de aforo, y seguir siendo un riesgo. Menciona expresamente las consecuencias.

Ejemplo: No se permiten fiestas, celebraciones ni eventos de ningún tipo, con independencia del número de asistentes. El incumplimiento supondrá la terminación inmediata de la estancia sin derecho a reembolso, la notificación a la plataforma de reserva y la reclamación de los daños causados.

6. Uso de las zonas comunes de la comunidad

Portal, ascensor, garaje, jardines y piscina comunitaria se rigen por los estatutos y las normas de régimen interior de la comunidad, no por tus criterios. Incluye los horarios de la piscina comunitaria y la prohibición de invitar a personas ajenas al edificio, dos focos clásicos de conflicto vecinal.

Ejemplo: Te pedimos discreción en portal, escaleras y ascensor, especialmente al llegar o salir de noche. La piscina comunitaria puede usarse de X a X h y su acceso está limitado a los huéspedes registrados. No está permitido reservar zonas comunes ni acceder con personas ajenas al edificio.

7. Tabaco y vapeadores

Decide una postura y sé explícito, incluyendo los cigarrillos electrónicos, que casi nadie menciona y son fuente habitual de discusiones. Si permites fumar en el exterior, especifica dónde y facilita cenicero.

Ejemplo: Está prohibido fumar y vapear en el interior de la vivienda, incluidos cigarrillos electrónicos y dispositivos de tabaco calentado. Puede fumarse únicamente en la terraza, utilizando el cenicero facilitado. El incumplimiento conlleva un cargo de X € por la limpieza de textiles y tapicerías.

8. Mascotas

Cada vez más viajeros se desplazan con animales, así que la norma debe ser clara en ambos sentidos. Si las admites, fija número, tamaño, zonas vetadas y responsabilidad por daños. Y ten presente que en las plataformas los animales de asistencia no se consideran mascotas y no pueden rechazarse ni cobrarse.

Ejemplo: Se admite un máximo de X mascotas previa comunicación, con un suplemento de X €. No pueden subir a camas ni sofás, no deben quedarse solas en la vivienda y su propietario es responsable de los daños y de la recogida de excrementos en zonas comunes. Los perros de asistencia están siempre admitidos sin coste.

9. Piscina, jacuzzi y spa

Es el apartado con mayor exposición en materia de responsabilidad civil. Deja constancia de si hay o no socorrista, así como que los menores deben estar supervisados por un adulto en todo momento. Para el jacuzzi, indica el tiempo máximo recomendado de uso y prohíbe manipular la depuradora, el calentador o los productos químicos.

Ejemplo: El uso de la piscina es de X a X h y se realiza bajo la responsabilidad exclusiva de los usuarios: no existe servicio de socorrista. Los menores deben estar acompañados por un adulto en todo momento. Prohibido el uso de envases de cristal, saltar desde los bordes y manipular la depuradora o los productos de tratamiento del agua.

10. Barbacoa, chimenea y velas

Riesgo de incendio y, muchas veces, exclusión expresa en la póliza del seguro. Si no quieres que se use la chimenea porque el conducto no tira bien o el seguro no lo cubre, prohíbela sin más explicaciones. Si sí la permites, indica si la leña está incluida en el precio de la pernoctación o se cobra aparte, y añade la norma que casi siempre se olvida: cómo y cuándo retirar las cenizas.

Ejemplo: La chimenea puede utilizarse únicamente con la leña facilitada y con la trampilla de tiro abierta; no debe dejarse encendida sin supervisión ni durante la noche. Está prohibido el uso de velas, inciensos y cualquier llama abierta en el interior. En temporada de riesgo de incendio (junio-septiembre) no se permite usar la barbacoa.

11. Aparcamiento

Indica cuántas plazas corresponden a la vivienda, sus dimensiones o limitaciones de altura si es un garaje comunitario, y qué hacer con los vehículos adicionales. Bloquear la entrada de un vecino es una de las formas más rápidas de empezar mal una estancia.

Ejemplo: La vivienda dispone de X plaza(s) de aparcamiento (altura máxima X m). Los vehículos adicionales deben estacionarse en la vía pública. No bloquees en ningún caso accesos, vados o plazas de otros propietarios.

12. Residuos y reciclaje

El objetivo aquí no es tanto ecológico como vecinal. Las bolsas dejadas en el portal o en el rellano generan quejas inmediatas. Pon las cosas fáciles con cubos diferenciados y señalizados, e indica dónde están los contenedores y en qué horario se puede depositar la basura, porque muchos municipios lo regulan.

Ejemplo: Encontrarás cubos separados para envases, papel, vidrio y orgánico. Antes de salir, deposita las bolsas en los contenedores situados en [ubicación], en horario de 20:00 a 23:00 h. No dejes bolsas en el rellano, el portal ni la terraza.

13. Consumos: climatización, agua y electricidad

Especialmente relevante en destinos con aire acondicionado o calefacción y en zonas con restricciones de agua. Una instrucción concreta funciona mejor que una petición de responsabilidad genérica.

Ejemplo: Apaga el aire acondicionado y la calefacción al salir de la vivienda y mantén puertas y ventanas cerradas mientras estén en funcionamiento. En caso de ausencias prolongadas, apaga las luces y los aparatos electrónicos.

14. Llaves, accesos y seguridad

Cubre pérdida de llaves, prohibición de duplicarlas o cederlas y la obligación de cerrar puertas y ventanas al salir. Si usas cerradura electrónica, advierte de que el código es personal y no debe compartirse.

Ejemplo: Las llaves (o el código de acceso) son de uso personal del huésped titular de la reserva y no deben duplicarse ni cederse a terceros. La pérdida de llaves supone un cargo de X € por el cambio de bombín. Al salir, comprueba que puertas y ventanas quedan cerradas.

15. Cámaras, sensores y privacidad

Un apartado que la mayoría de los anfitriones omite y que hoy es determinante. Desde el 30 de abril de 2024, Airbnb prohíbe por completo las cámaras y dispositivos de grabación que monitoricen espacios interiores, con independencia de su ubicación, finalidad o de que se hubieran declarado previamente, e incluso si están apagados. Sí se permiten cámaras exteriores, videoporteros y sonómetros o medidores de decibelios, siempre que se declaren en el anuncio, se indique su ubicación y no capten conversaciones. Incumplirlo puede costarte el anuncio o la cuenta.

Ejemplo: La vivienda cuenta con un videoportero en la entrada principal y un sensor de nivel de ruido en el salón que mide únicamente decibelios: no graba audio, vídeo ni conversaciones. No existe ningún dispositivo de grabación en el interior del alojamiento.

16. Daños, fianza y consecuencias del incumplimiento

Cierra el documento explicando qué ocurre si algo se rompe y qué pasa si se incumplen las normas. Una norma sin consecuencia declarada es una recomendación.

Ejemplo: Comunícanos cualquier incidencia o rotura durante la estancia: resolverla a tiempo es más sencillo y económico para todos. El huésped titular responde de los daños causados por los ocupantes y sus invitados. El incumplimiento de estas normas —en particular las relativas a capacidad, fiestas y ruido— podrá suponer la finalización de la estancia sin derecho a reembolso.

Cómo redactar tus normas de la casa paso a paso

1. Parte de tu historial de incidencias. Repasa las últimas veinte estancias: cada problema real que hayas tenido merece una norma; cada norma que no responda a un problema real probablemente sea ruido.
2. Agrupa por temas y usa listas. Nadie lee un muro de texto en el móvil. Bloques cortos con un titular claro por apartado.
3. Sé específico y verificable. «Silencio a partir de las 23:00» funciona; «no molestar a los vecinos» no.
4. Explica el por qué en las normas más restrictivas. Un huésped acepta mucho mejor una prohibición cuando entiende que existe un acuerdo de comunidad detrás.
5. Declara la consecuencia. Cargo económico, cancelación o reclamación de daños, según el caso.
6. Traduce. Como mínimo inglés; en función de tus mercados, francés y alemán. Una norma que el huésped no entiende no es exigible en la práctica.
7. Fecha y revisa cada temporada. Las ordenanzas municipales, los acuerdos de la comunidad y las políticas de las plataformas cambian.

En cuanto a la extensión, entre 15 y 25 puntos suele ser el equilibrio adecuado: suficiente para cubrir los riesgos reales sin que el documento se vuelva inabordable. Mantén un tono cordial y en positivo siempre que puedas, y reserva el lenguaje tajante para lo que de verdad no es negociable: capacidad, fiestas y ruido.

Dónde y cuándo comunicar las normas de la casa

Un documento perfecto que el huésped ve al llegar no sirve de nada. Las normas deben aparecer en tres momentos: antes de reservar, antes de llegar y durante la estancia.

En Airbnb

Accede a Anuncios, selecciona el alojamiento y entra en Políticas y reglas → Reglas de la casa. Ahí encontrarás las opciones estandarizadas (mascotas, fiestas, tabaco, aforo) y un campo de normas adicionales para todo lo demás. La ventaja de usar esta sección en lugar de la descripción es que las reglas se muestran en el anuncio y el huésped tiene que aceptarlas para completar la reserva.

En Booking.com y otras OTAs

En la extranet, dentro de la configuración de la propiedad, existe un apartado de normas de la casa con campos para horarios, mascotas, tabaco, fiestas y edad mínima, además de un espacio libre para normas específicas. Revisa que la información sea coherente en todos los canales: contradicciones entre plataformas son munición para una reclamación.

Antes de la llegada y en la vivienda

El mejor momento para recordar las normas es junto a las instrucciones de acceso, cuando el huésped está prestando atención. Puedes automatizarlo enviando la información útil del alojamiento con el check-in online, y dejar además una versión resumida y plastificada en un lugar visible de la vivienda. Si trabajas con contratos personalizados de alquiler vacacional, incorpóralas como anexo firmado.

Errores frecuentes al redactar las normas de la casa

• Mezclar normas con instrucciones. El huésped deja de leer cuando encuentra el manual del lavavajillas entre las prohibiciones.
• Copiar una plantilla sin adaptarla. Aparecen normas sobre piscinas en pisos interiores y desaparece la única que importaba.
• No declarar cámaras, videoporteros o sonómetros. Incumple las políticas de las plataformas y la normativa de protección de datos.
• Fijar horarios de ruido inventados. Si tu ordenanza marca las 22:00 y tú escribes las 00:00, las quejas vecinales tendrán razón.
• Prohibir sin consecuencia. Sin cargo, cancelación o reclamación asociada, la norma es papel mojado.
• No revisar los acuerdos de la comunidad. Puede haber limitaciones inscritas que estés incumpliendo sin saberlo.
• Aplicarlas de forma desigual. Si toleras una fiesta pequeña, será difícil justificar la cancelación en la siguiente.

Marco legal que conviene tener presente. la hora de redactar las normas de la casa

Las normas de la casa no sustituyen a la normativa; se apoyan en ella. Estos son los bloques que afectan directamente a la convivencia en una vivienda turística en España:

• Propiedad horizontal: artículo 17.12 de la LPH, reformado por la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025), y acción de cesación del artículo 7.2.
• Ruido: Ley 37/2003 del Ruido y, sobre todo, la ordenanza municipal de contaminación acústica de tu localidad, que es la que fija horarios y límites.
• Registro de viajeros: Real Decreto 933/2021, obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024 vía SES.HOSPEDAJES, con envío en 24 horas y conservación durante tres años. Puedes descargar el modelo de parte de viajeros si trabajas todavía en papel.
• Habilitación de la actividad: licencia o registro turístico autonómico y, cuando exista, certificado de compatibilidad urbanística. Recuerda que el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026 (publicada en el BOE el 8 de junio de 2026), anuló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos del RD 1312/2024 por falta de competencia estatal: la referencia vuelve a ser el registro autonómico, mientras se mantienen la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de información de las plataformas. Si estás empezando, revisa cómo obtener la licencia de alquiler vacacional en tu comunidad.
• Tabaco: Ley 28/2005, con un proyecto de reforma aprobado por el Consejo de Ministros el 21 de julio de 2026 y en tramitación parlamentaria.
• Capacidad y equipamiento: decreto autonómico de viviendas de uso turístico y cédula o licencia de ocupación de la vivienda.

Preguntas frecuentes sobre las normas de la casa en un alquiler vacacional

¿Son legalmente vinculantes las normas de la casa?

Lo son en la medida en que el huésped las acepta y no contradicen la normativa aplicable. En las plataformas, la aceptación es requisito para reservar, lo que genera un rastro documental. Si además figuran como anexo a un contrato firmado, su fuerza probatoria es mucho mayor. Lo que no puedes es imponer cláusulas abusivas o contrarias a la ley.

¿Puedo cancelar una reserva si un huésped incumple las normas?

Sí, siempre que la norma estuviera comunicada y aceptada previamente y puedas documentar el incumplimiento. En Airbnb el procedimiento pasa por contactar con el servicio de atención al anfitrión antes de actuar, para no verte penalizado por la cancelación. Cuanto más concreta sea la norma y su consecuencia, más sencillo resulta.

¿Puedo cobrar una penalización por incumplir una norma?

Puedes establecer cargos por conceptos identificables y proporcionados: limpieza extraordinaria por tabaco, cambio de bombín por pérdida de llaves, salida tardía o reparación de daños. Deben estar declarados por escrito y con importe antes de la reserva. Las penalizaciones desproporcionadas o no comunicadas previamente son difícilmente exigibles.

¿Cuántas normas debería incluir?

Entre 15 y 25 puntos cubren los riesgos habituales sin saturar. Prioriza siempre las tres que concentran el 80 % de los problemas: capacidad, fiestas y ruido.

¿En qué idiomas debo publicarlas?

Español e inglés como base, y los idiomas de tus mercados principales. Las plataformas traducen automáticamente los campos estandarizados, pero no siempre el texto libre, así que revisa las traducciones de tus normas adicionales.

¿Puedo instalar cámaras de seguridad en el interior?

No si comercializas en Airbnb: están prohibidas desde el 30 de abril de 2024 en todos los espacios interiores, aunque estén apagadas o declaradas. Sí puedes usar cámaras exteriores, videoporteros y sonómetros que midan solo niveles de ruido, siempre declarándolos en el anuncio y respetando la normativa de protección de datos.

¿Y si mi comunidad de propietarios aprueba prohibir los pisos turísticos?

El acuerdo requiere tres quintos de propietarios y cuotas, debe elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para desplegar plena eficacia, y no tiene efectos retroactivos sobre quien ya ejercía la actividad legalmente. Aun así, la actividad molesta acreditada sí puede combatirse por otras vías, así que la prevención sigue siendo tu mejor defensa.

Conclusión

Unas buenas normas de la casa para tu alquiler vacacional no son un listado de prohibiciones, sino la forma de alinear expectativas antes de que el huésped llegue. Concretas, comunicadas en el momento adecuado y aplicadas de forma consistente, reducen las quejas vecinales, protegen la vivienda y te dan argumentos sólidos cuando algo se sale de lo previsto.

Empieza por las tres grandes —capacidad, fiestas y ruido—, añade las específicas de tu vivienda, cierra con las consecuencias del incumplimiento y automatiza su envío junto al check-in. Y revísalas cada temporada: tanto la normativa como las políticas de las plataformas se mueven demasiado rápido para dar por bueno un documento redactado hace dos años.