La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula la convivencia y el régimen de propiedad en edificios y conjuntos de viviendas que tienen elementos comunes (como portales, ascensores, tejados, jardines, garajes, etc.).
En España, esta ley está recogida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, con diversas modificaciones a lo largo del tiempo. Durante 2025, esta ley sufrirá cambios que pueden llegar a afectar directamente a gestores de alquileres turísticos.
A continuación te explicaremos todo lo que debes saber sobre los nuevos cambios que se avecinan en la ley de propiedad horizontal que entrarán en vigor el 3 de abril de 2025 y como afectarán a los alquileres turísticos.
Recuerda que si tienes un alojamiento turístico o alquiler vacacional, debes hacer el registro de huéspedes comunicando el parte de viajeros ante el ministerio del interior.
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Contenido
La Ley de Propiedad Horizontal tiene varios objetivos fundamentales, diseñados para regular la convivencia y la gestión de edificios y comunidades de propietarios. Entre los principales objetivos destacan:
1. Regular la convivencia entre propietarios, estableciendo normas claras para la relación entre vecinos, definiendo derechos y obligaciones que se deben seguir y cumplir.
2. Determinar el régimen jurídico de la propiedad compartida, regulando la coexistencia de propiedades privadas (viviendas, locales, garajes, etc.) y elementos comunes (portales, ascensores, tejados, jardines, etc.), así como definiendo las cuotas de participación y los gastos comunes.
3. Garantizar el mantenimiento y conservación del edificio, obligando a los propietarios a contribuir a los gastos de conservación y reparación de elementos comunes y permitiendo la toma de decisiones sobre obras y mejoras necesarias.
4. Regular la toma de decisiones dentro de la comunidad, definiendo los órganos de gobierno (Junta de Propietarios, Presidente, Administrador, Secretario) y estableciendo las mayorías necesarias para aprobar acuerdos según su importancia.
5. Facilitar la resolución de conflictos, proporcionando mecanismos para resolver disputas entre vecinos y permitiendo la impugnación de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
6. Controlar el uso adecuado de los inmuebles regulando actividades que puedan ser molestas, ilícitas o perjudiciales para la comunidad y definiendo normas sobre la cesión de viviendas para uso turístico.
7. Garantizar la accesibilidad y mejoras necesarias impulsando la instalación de ascensores y medidas de accesibilidad para personas con movilidad reducida, así como fomentando las mejoras en eficiencia energética y sostenibilidad.
A partir del 3 de abril de 2025, entrarán en vigor importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. Estos cambios buscan adaptarse a las nuevas realidades sociales, económicas y tecnológicas, afectando directamente a las comunidades de propietarios.
A partir de la entrada en vigor de la reforma, cualquier propietario que desee destinar su vivienda al uso turístico deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta aprobación requerirá el voto favorable de una mayoría simple (3/5 partes) de los propietarios presentes en la junta, que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Las comunidades de propietarios tendrán la potestad de limitar, condicionar o incluso prohibir la actividad de las VUT en el edificio. Esta medida busca preservar la convivencia y garantizar que la actividad turística no afecte negativamente a los residentes permanentes.
Además, las comunidades podrán establecer cuotas especiales o incrementos en los gastos comunes para las viviendas destinadas al uso turístico. Este incremento no podrá exceder del 20% de la cuota ordinaria y deberá ser aprobado en junta por mayoría simple.
El incumplimiento de estas nuevas normativas puede conllevar sanciones económicas significativas, que pueden alcanzar hasta los 30.000 euros. Estas sanciones están orientadas a garantizar el cumplimiento de la ley y a disuadir prácticas que puedan perjudicar la convivencia en las comunidades de vecinos.
En Andalucía, la aplicación de medidas más estrictas ha llevado a la cancelación de 6.771 licencias de VUT desde 2024, con 2.397 de ellas en la provincia de Málaga y 1.090 en Granada. Estas acciones reflejan la intención de las autoridades de regular y ordenar la oferta de alojamientos turísticos, priorizando tanto el bienestar de los residentes como la calidad del turismo.
1. Consultar con la Comunidad de Propietarios
Revisa los estatutos de la comunidad para ver si ya existen restricciones sobre viviendas turísticas.
Habla con el presidente o administrador de fincas para conocer la postura de los vecinos.
Prepara una propuesta de diálogo en la Junta de Propietarios, destacando los beneficios que aportas (seguridad, mantenimiento adecuado, impacto económico positivo, etc.).
2. Obtener la Aprobación de la Comunidad
Si la comunidad aún no ha votado sobre este tema, prepárate para que se someta a decisión en la próxima Junta.
Necesitarás el apoyo de la mayoría simple de los propietarios presentes (nuevo requisito desde abril de 2025).
Si la comunidad aprueba tu actividad, considera proponer normas de convivencia claras para evitar problemas con los vecinos.
3. Revisar los Costes Adicionales
La comunidad podría aplicar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para las viviendas turísticas. Calcula si este incremento sigue haciendo viable tu negocio.
Analiza si vale la pena negociar una reducción de ese recargo con la comunidad, ofreciendo beneficios como el pago de mejoras en seguridad o mantenimiento.
4. Legalizar y Regularizar tu Actividad
Si aún no lo has hecho, asegúrate de que tus apartamentos cumplen con los requisitos de licencias municipales y de la comunidad autónoma.
Verifica que tu registro como Vivienda de Uso Turístico (VUT) está actualizado y cumples con los requisitos fiscales y administrativos.
Si la comunidad prohíbe las VUT y te ves obligado a cesar la actividad, evalúa otras opciones, como el alquiler de media-larga duración a empresas o profesionales.
