A la hora de adaptar un inmueble como alojamiento turístico, no es suficiente con que este sea cómodo y habitable para huéspedes que quieran alquilar y pasar una estancia corta.
En Portugal, el Registro Nacional de Alojamientos Locales (RNAL) se ha consolidado como la plataforma oficial para la inscripción y control de alojamientos turísticos. Desde octubre de 2023, cualquier solicitud de registro tiene una validez de cinco años y debe renovarse para seguir en activo. Este registro es indispensable para operar legalmente y es también requisito para poder aparecer en plataformas internacionales de alquiler turístico
Para poder alquilar un inmueble como alojamiento turístico, antes se debe hacer el registro de alojamiento local. Este trámite es completamente gratuito y se debe hacer antes de alquilar un inmueble como alojamiento turístico para poder cumplir la ley en Portugal.
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Los municipios portugueses pueden definir zonas de contención a la hora de habilitar alquileres turísticos con el objetivo de mantener viviendas y alquileres asequibles a residentes. Las zonas de contención son aquellas en las que se supera el 25% de viviendas disponibles dedicadas al alojamiento local.
En las zonas de contención se establece el límite de que un solo propietario puede explotar como máximo 7 viviendas con sus respectivas licencias, las cuales son intransferibles.
Las autoridades municipales efectúan controles periódicos para verificar que las limitaciones de propiedades de alquiler local se respetan, y pueden cancelar licencias en caso de incumplimiento. Por ello, es esencial verificar en cada municipalidad las condiciones específicas y asegurar el cumplimiento para evitar sanciones y cierre administrativo
También existen zonas de suspensión temporal, que son aquellas en las que las viviendas disponibles destinadas al alojamiento turístico están entre el 10 y el 20%.
En el caso de que se quiera abrir una AL en una propiedad horizontal, se debe de recibir el beneplácito de los demás condominos. Si más de la mitad de estos se oponen, no se podrá instaurar el alojamiento local.
Si bien para alojamientos en propiedad horizontal es necesario el permiso de la comunidad de vecinos, la legislación portuguesa establece ciertas excepciones para viviendas unifamiliares o alojamientos situados en edificios en los que no se ejercitan derechos comunitarios directos. Es recomendable solicitar asesoramiento legal antes de iniciar trámites para evitar contratiempos
Después de haber obtenido el número NIF, deberá de presentarse presencialmente o hacerlo de forma online ante la autoridad tributaria o a una oficina de hacienda para declarar la apertura de actividad como contratista. Aunque el proceso se puede hacer online, recomendamos que se haga presencialmente, ya que pueden surgir dudas que se pueden resolver por un asesor de hacienda sobre la marcha.
Se debe elegir el código de actividad económica más adecuado y que mejor se adapte al alojamiento:
Como ya hemos comentado anteriormente, este registro es completamente obligatorio para comenzar a explotar un alojamiento local. Antes de comenzar el proceso de registro, se debe enviar una comunicación con fecha límite al alcalde del municipio en el que se va a instaurar el alojamiento local.
La comunicación enviada debe disponer los siguientes datos:
Para hacer la solicitud de registro de alojamiento local, se puede hacer de forma online a través del Balcão do Empreendedor (BdE), accesible en el portal electrónico portugés a través del portal de turismo de Portugal.
El proceso de registro, provee a cada solicitud de alojamiento local una licencia de alojamiento local. El alojamiento local puede comenzar su explotación con dicha licencia de alojamiento local, pudiendo incluirla en OTAs como Booking o Airbnb.
Todo propietario encargado de la explotación de un alojamiento turístico debe tener vigente un seguro de responsabilidad civil de forma obligatoria en lo que a la ley portuguesa se refiere. El responsable del inmueble este obligado a la contratación de una póliza de seguros de responsabilidad civil.
Comunicación de entradas y salidas de huéspedes a autoridades
La Agencia Portuguesa para la Integración, Migración y Asilo (AIMA) solicita que los encargados de apartamentos y hoteles registrados en alojamientos locales (AL) informen sobre los datos de todos los extranjeros que se hospeden, tanto del titular de la reserva como de los acompañantes. Los datos requeridos incluyen:
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Algunos municipios en Portugal han implementado la Tasa Turística, que se aplica a las estancias en alojamientos locales o urbanizaciones turísticas en las ciudades donde esta tasa está vigente. Además del costo de la habitación, se cobra un importe adicional por noche y por persona. Por ejemplo, la tasa turística en Oporto es obligatorio cobrar una tarifa de 2 euros por persona y noche, con excepción de los niños menores de 13 años, por un máximo de 7 noches.
En cuanto a la fiscalidad, las tasas turísticas aplicadas en determinadas localidades varían según la modalidad del alojamiento, número de personas y duración de la estancia. Es fundamental informarse sobre las obligaciones fiscales específicas del municipio donde se ubica el alojamiento para su correcta gestión y evitar sanciones
