Descubre los requisitos para el alquiler de una vivienda vacacional en las Canarias

El alquiler de viviendas turísticas se ha convertido en un negocio en el cual la rentabilidad suele ser mayor a cualquier otra inversión. En la actualidad, con la presencia de plataformas de alquiler vacacional destinadas a un público masivo como AirBnb o Booking, es relativamente fácil encontrar huéspedes para el alojamiento turístico.
Para poder comenzar a sacar rédito económico por el alquiler de una vivienda vacacional en las Canarias, se deben cumplir una serie de requisitos.
En 2025‑2026 Canarias aprobó nuevas medidas de control sobre viviendas turísticas, con un enfoque especial en la protección del medio ambiente y la sostenibilidad. Además, se ha reforzado la exigencia de inscripción en el Registro Único Estatal de Arrendamientos Turísticos y se analizan futuras limitaciones de zonas y nuevas edificaciones. Revisa siempre la normativa local del cabildo y del ayuntamiento antes de iniciar el alta.

A efectos del del Gobierno de Canarias, la vivienda vacacional se define como “las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.”

Desde entonces, varias disposiciones de este decreto han sido tumbadas por el Tribunal Supremo y no se aplican, especialmente las relacionadas con la prohibición de alquilar por habitaciones y de alquilar en suelo clasificado como turístico o de uso mixto. Sin embargo, la tendencia normativa actual va en sentido contrario: se trabaja en una nueva regulación autonómica que introducirá mayores controles y límites en determinadas zonas.

• Nueva ley autonómica en preparación: se está tramitando una nueva reforma normativa que podría incluir:
  • Delimitación de zonas donde se permiten viviendas turísticas.
  • Mayor control de nuevos alojamientos (por ejemplo, límites por porcentaje sobre nuevas edificaciones, hasta un 10 % en determinadas áreas sensibles).
  • Reforzamiento de la sostenibilidad y la protección del medio ambiente, especialmente en islas con ecosistemas vulnerables.
• Registro Único Estatal: desde 2025, todas las viviendas turísticas deben estar inscritas en el Registro Único Estatal de Arrendamientos Turísticos, además del registro autonómico y de la autorización municipal correspondiente. Esta doble inscripción se ha convertido en requisito obligado para operar legalmente.
• Control administrativo reforzado: la Administración autonómica y los cabildos han incrementado los controles y auditorías sobre viviendas turísticas, con especial atención a documentación, uso real de la vivienda y respeto al medio ambiente urbano y natural.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad sigue siendo un requisito ineludible para la mayoría de viviendas turísticas en Canarias. Es un documento oficial que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad: salubridad, ventilación, iluminación, estructura y servicios básicos (agua, electricidad, saneamiento, etc.).

• Para obtenerla debes contratar la intervención de un técnico autorizado que redacte el certificado de habitabilidad y, con ese informe, solicitar la cédula en el ayuntamiento correspondiente.
• En 2024‑2026 se ha reforzado la obligación de tener la cédula en vigor y actualizada en todo momento; su falta o caducidad puede derivar en sanciones y dificultar la renovación del alta turístico.

Además de los elementos tradicionales, las viviendas vacacionales deben contar con sistemas de seguridad y sostenibilidad conforme a las nuevas normativas, como accesibilidad para personas con movilidad reducida.

Cómo dar de alta una vivienda vacacional en Canarias

Desde 2025, el proceso de alta ha cambiado de forma significativa: es imprescindible inscribir la vivienda en el Registro Único Estatal de Arrendamientos Turísticos, además del registro autonómico y de la autorización municipal correspondiente. La documentación básica es similar entre cabildos, pero cada uno añade requisitos específicos.

• Acreditación de la propiedad o derecho de explotación:
  • Si eres propietario: aporta el contrato de compraventa o las escrituras del inmueble.
  • Si gestionas la vivienda en nombre del propietario: necesitas una autorización o poder suficiente firmada por el titular.
• Alta en el IGIC: debes presentar el modelo 400 del IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y dar de alta tu vivienda en el epígrafe 1685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Este requisito es obligatorio para la facturación y tributación de las rentas turísticas.
• Certificado de eficiencia energética: el certificado energético debe estar vigente y se debe mostrar en todos los anuncios turísticos y en los contratos de alquiler. Debe estar expedido por un técnico cualificado y actualizado cuando se renueven las licencias o altas turísticas.
• Planos de la vivienda: la Administración canaria exige la presentación de los planos de la vivienda y su situación con respecto al suelo público, lo que ayuda a comprobar que la vivienda cumple con la normativa urbanística y no invade espacios públicos.
• Seguro de responsabilidad civil: la póliza de responsabilidad civil es obligatoria; no debe confundirse con el seguro de hogar. Debe cubrir daños a terceros derivados del uso de la vivienda turística (por ejemplo, gastos de responsabilidad por accidentes o daños en el mobiliario).
• Declaración responsable: debes presentar una declaración responsable en la que declaras de forma fehaciente que el inmueble cumple con todos los requisitos legales y se destina al alquiler turístico. Este documento es clave para su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
• Registro Único Estatal: además del registro autonómico, la vivienda debe estar inscrita en el Registro Único Estatal de Arrendamientos Turísticos, con documentación actualizada y en vigor. La no inscripción en este registro puede invalidar la legalidad del alojamiento turístico, incluso si se cumplen los requisitos autonómicos.

Después de obtener el alta como vivienda vacacional

Una vez que la vivienda consta en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias, y en el Registro Único Estatal (si le corresponde), debes cumplir con una serie de obligaciones operativas para poder empezar a alquilarla legalmente.

• Placa identificativa: la administración te proporcionará una placa o distintivo que deberás colocar en la fachada o entrada principal de la vivienda, identificándola como vivienda vacacional.
• Hoja de reclamaciones: debes disponer de una hoja de reclamaciones accesible para el huésped, con indicación clara de cómo ejercerla y dónde se encuentra. Su ausencia puede derivar en sanciones administrativas.
• Teléfono de atención al usuario: la normativa autonómica exige un teléfono de atención al usuario que esté operativo en unos horarios mínimos (por ejemplo, de 8:00 a 20:00), salvo que el ayuntamiento u ordenanza local fije otro horario específico.
• Registro obligatorio de viajeros: debes registrar a los huéspedes ante las autoridades competentes (por ejemplo, a través de las plataformas de registro de viajeros o sistemas de la policía autonómica/estatal). Este requisito es obligatorio y su cumplimiento constante es revisado en controles e inspecciones.
• Mantenimiento de la documentación: a partir de 2024‑2026, la Generalidad insiste en mantener actualizada la documentación (cédula, certificado energético, seguro, modelos de IGIC, etc.) y en renovar la alta cuando así se exija para evitar la baja del registro.

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Equipamiento básico

Además de los requisitos clásicos de equipamiento, la normativa autonómica y la tendencia regulatoria actual demandan elementos de seguridad, sostenibilidad y, en determinados casos, accesibilidad. Estos requisitos pueden variar según el cabildo y la isla, pero el marco general es el siguiente:

• Puertas y accesos: las puertas de acceso deben disponer de cierre desde el interior y desde el exterior. Es recomendable que existan sistemas de seguridad mínimos (por ejemplo, mirilla y cierre de refuerzo).
• Dormitorios:
  • Camas individuales de al menos 90 cm.
  • Camas de matrimonio de al menos 135 cm.
  • Iluminación independiente, oscurecimiento (cortinas o persianas), perchas y ropa de cama completa (sábanas, almohadas, colchones, colcha o edredón).
• Cocina: vajilla completa, cubiertos, menaje, cafetera, horno o microondas y tabla de planchar y/o plancha.
• baño:
  • Espejo, toallas de baño y de mano (una por huesped), secador de pelo, toalleros y portarrollos de papel higiénico.
  • Sistema para evitar la salida de agua de la ducha (cortina, mampara o similar).
• Seguridad y sostenibilidad: se recomienda incluir extintores básicos, sistemas de ventilación adecuados y, en la medida de lo posible, medidas de eficiencia energética y accesibilidad (por ejemplo, duchas sin desnivel, agarres en la ducha, interruptores a altura adecuada).
• Accesibilidad y nuevas exigencias: aunque no todas las viviendas turísticas están obligadas a adaptarse totalmente, muchos ayuntamientos y cabildos están introduciendo incentivos y requisitos progresivos para alojamientos accesibles, especialmente en zonas con mayor afluencia turística.