¿Podrían prohibirte el derecho a alquilar tu propiedad?
La respuesta corta sería sí, y, teniendo en cuenta las últimas sentencias del Supremo, ahora sería mucho más sencillo. Tras las dos sentencias del Tribunal Supremo que determinan que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos cuando se obtenga el voto favorable de al menos el 60% de la junta vecinal.
En este artículo veremos las regulaciones sobre la prohibición del alquiler de vivienda turística por parte de tus vecinos, así como los distintos casos en los que se te puede prohibir el derecho a alquilarla o no. Asegúrate de cumplir con el Real Decreto 933/2021 y cumple con la nueva normativa de registro de huéspedes.
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Índice
En primer lugar, si decides alquilar una vivienda a corto plazo, asegúrate de que en las normas de tu comunidad se permite el alquiler turístico o vacacional. En el caso de que en las normas de la comunidad de vecinos se establezca expresamente la prohibición de alquileres vacacionales, lo que se estaría prohibiendo es el inicio de la actividad.
Por otra parte, la reforma del Real Decreto ley 7/2019 introducida el 7 de octubre de 2024 por el tribunal supremo, propone medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo cambios en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que afectan al alquiler vacacional en comunidades de vecinos.
Antes de esta reforma, modificar los estatutos de la comunidad para prohibir el alquiler turístico requería unanimidad entre la comunidad vecinal.
Con la reforma del artículo 17.12 de la Ley de propiedad Horizontal, ahora basta con una mayoría del 60% de los propietarios para limitar o condicionar esta actividad en el edificio.
Se debe puntualizar que el acuerdo de prohibición no tendría carácter retroactivo, por lo que no se pueden anular aprobaciones de alquiler turístico de viviendas en la comunidad vecinal previamente realizadas.
Aunque la comunidad de vecinos puede limitar o regular el alquiler turístico (por ejemplo, estableciendo restricciones de uso, horarios o condiciones), la jurisprudencia indica que no puede prohibirlo completamente si no está expresamente recogido en los estatutos originales.
Entonces. ¿Se debe hacer una consulta previa a la comunidad? No se tiene que hacer una consulta a la comunidad para poder montar un negocio de alquiler vacacional. Sin embargo, debes asegurarte de que no existen prohibiciones previas en las normas de la comunidad de vecinos o a la hora de registrar la propiedad en la Comunidad o municipio donde se deba de hacer.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula la convivencia y la gestión de edificios y urbanizaciones en régimen de propiedad horizontal, es decir, aquellos donde existen elementos privativos (viviendas, locales) y elementos comunes (escaleras, ascensores, zonas ajardinadas, etc.):
1. Constitución y organización de la comunidad de propietarios:
Se necesita un Título Constitutivo, que define las propiedades privativas y comunes.
Se deben establecer los estatutos de la comunidad, donde se regulan normas internas.
Se crea la Junta de Propietarios, el órgano de decisión de la comunidad.
Se elige un Presidente, Secretario y Administrador, que pueden ser voluntarios o contratados.
2. Derechos y obligaciones de los propietarios:
Derecho de uso y disfrute de su propiedad privada y de los elementos comunes.
Obligación de contribuir a los gastos comunes en función del coeficiente de participación.
Prohibición de actividades molestas, peligrosas o ilegales dentro del inmueble.
Obligación de respetar los estatutos y acuerdos de la comunidad.
3. Toma de decisiones en la comunidad:
Las decisiones se toman en la Junta de Propietarios, con distintos tipos de mayorías según el tema a tratar:
Unanimidad: Para cambios que afecten la configuración del edificio o derechos fundamentales de los propietarios.
3/5 partes (60%): Para temas como el alquiler turístico o mejoras relevantes.
Mayoría simple: Para gastos ordinarios y asuntos de funcionamiento diario.
4. Obras y mantenimiento del edificio
Las obras de conservación y mantenimiento (ejemplo: reparación de ascensores) son obligatorias y no requieren acuerdo.
Las mejoras opcionales (ejemplo: piscina comunitaria) requieren aprobación por mayoría.
Las obras de accesibilidad (rampas, ascensores) deben ser aprobadas si el coste no supera 12 mensualidades de cuotas.
5. Impago de cuotas y reclamaciones
Si un propietario no paga las cuotas, la comunidad puede reclamar la deuda judicialmente mediante un proceso monitorio.
Los gastos comunes impagados gravan la vivienda, lo que significa que, si se vende, el nuevo propietario asume las deudas pendientes.
6. Alquiler vacacional y otras normativas recientes
La comunidad puede limitar o regular el alquiler turístico con una mayoría del 60% de los propietarios.
Se pueden aumentar hasta un 20% las cuotas de los propietarios que destinen su vivienda al alquiler vacacional.
Aunque los vecinos no pueden prohibir las viviendas vacacionales de una comunidad con efecto retroactivo, sí que podrían denunciarte por incumplimiento de las normas de la comunidad en el caso de que se decidan modificarlas y prohibir el alquiler turístico a partir de un momento posterior a la aprobación de tu inmueble como vivienda vacacional.
Dependiendo de la gravedad de la denuncia y posteriormente a una investigación del caso, el Tribunal Supremo podría aplicar sanciones más o menos duras dependiendo de la gravedad del asunto.
Para evitar este tipo de situaciones, te recomendamos que establezcas una serie de normas de la casa vacacional, así como comentar las más relevantes a los huéspedes una vez estén en el inmueble.
Establece una comunicación clara con tus vecinos informándoles de la actividad que se está llevando a cabo.
Por otra parte, o tú o el gestor de tu inmueble, debéis estar disponibles para solucionar cualquier inconveniente que pueda surgir relacionado con los huéspedes alojados en el inmueble.
