Con el anuncio de la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas que el 16 de enero de 2025 entró en el Parlamento canario y que aún se encuentra en tramitación, supondrá una serie de cambios a los que se tendrán que adaptar los propietarios de viviendas vacacionales.
Esta nueva ley de vivienda vacacional en canarias, busca mantener un equilibrio entre el uso turístico y residencial de la vivienda. Se espera que la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas entre en vigor entre abril y mayo de 2025, en un contexto en el que el crecimiento de la vivienda vacacional en la zona está comenzando a provocar cierta tensión socioeconómica.
Aunque la intención sea implantar esta nueva ley en abril de 2025, aún se está debatiendo entre los diferentes grupos parlamentarios, obligados a definir detalles por concretar y cabos por atar, generando incertidumbre en el sector turístico canario.
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Los ayuntamientos tendrán la responsabilidad de decidir que zonas son óptimas para la implantación de nuevas viviendas turísticas y cuáles no. Se espera que los ayuntamientos sean capaces de lidiar con la oferta y la demanda, además de gestionar zonas turísticas tensionadas, garantizando una oferta suficiente de viviendas residenciales.
Una de las novedades que trae esta ley, es que se puede denominar una vivienda como de uso turístico consolidado. Esto implica que la vivienda tendrá exclusivamente un uso turístico y en ningún momento será empleada como residencia habitual. La declaración de una vivienda como uso turístico, tendrá una vigencia de 5 años y será renovable mediante una nueva declaración responsable. Para poder declarar una vivienda como uso turístico, los propietarios deberán aportar una serie de requisitos para demostrar que la vivienda estaba legalmente habilitada como vacacional.
Esta nueva ley brinda estabilidad a aquellos propietarios que quieran asegurar su propiedad para la recepción de turistas a medio-largo plazo, de esta forma, podrán planificar con una mayor facilidad la gestión fiscal y administrativa.
Dependiendo del municipio y los criterios con los que actúe cada ayuntamiento, se impondrá un límite de edificabilidad a aquellas viviendas que sean destinadas a alquiler vacacional. En algunos casos, solo el 10% de las nuevas edificaciones podrán destinarse a vivienda vacacional.
Para poder dedicar una vivienda a alquiler vacacional en canarias, estas deben tener como mínimo 10 años de antigüedad. Pero… ¿Qué pasará cuando pasen esos 10 años? El objetivo es que en esos 10 años, puedas adaptar la vivienda a los requerimientos de la legislación vigente en ese momento.
En el caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prohíban los alquileres vacaciones en cualquier vivienda de la comunidad, no se podrá implantar una vivienda turística, aunque se cumplan todos los requisitos. Los propietarios deberán revisar y adaptar acuerdos y estatutos comunitarios en el caso de que tengan la idea de destinar una vivienda como uso turístico en una comunidad en la que los alquileres vacacionales estén prohibidos.
Los propietarios y organismos a los que repercute la nueva ley de vivienda vacacional de canarias han reaccionado al instante al conocerse las primeras regulaciones.
Consideran que la ley podría perjudicar seriamente a la economía local, que influirá negativamente en los pequeños negocios y en el descenso de las pernoctaciones en las islas.
Por otra parte, los propietarios temen que muchas autorizaciones puedan ser revocadas o modificadas con facilidad. Esto dará lugar a cierta incertidumbre y disuasión por parte de posibles inversores interesados.
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La nueva ley de alquiler vacacional en Canarias pretende equilibrar el uso turístico y residencial, pero la falta de definiciones claras genera incertidumbre en el sector, dificultando la planificación de propietarios e inversores. Además, al otorgar a los ayuntamientos la potestad de decidir dónde se permite el alquiler vacacional, podrían generarse desigualdades entre municipios, afectando la oferta y provocando un encarecimiento de la vivienda en determinadas zonas.
Las restricciones impuestas por la normativa también podrían impactar negativamente en la economía local, ya que una menor inversión en viviendas vacacionales podría perjudicar a los pequeños negocios que dependen del turismo y reducir el número de pernoctaciones en las islas. Aunque la figura del «uso turístico consolidado» ofrece cierta estabilidad a los propietarios, la necesidad de renovación cada cinco años mantiene la incertidumbre y podría desincentivar nuevas inversiones.
Otro factor que limita la expansión del alquiler vacacional es el mayor poder de decisión otorgado a las comunidades de propietarios, quienes podrán prohibir esta actividad dentro de sus inmuebles, reduciendo aún más la oferta y generando posibles conflictos entre vecinos con intereses opuestos. Asimismo, el requisito de que las viviendas tengan al menos diez años de antigüedad antes de poder ser alquiladas paraliza la modernización del parque inmobiliario y desincentiva la construcción de alojamientos más sostenibles y adaptados a las nuevas exigencias del mercado.
