El arrendamiento de viviendas vacacionales es una actividad que reporta beneficios económicos a los propietarios que deciden destinar un inmueble al alquiler turístico. En muchas ocasiones, no tenemos claro si hay que darse de alta de autónomo en el caso de que alquilemos un apartamento turístico o a partir de qué cuantía debemos darnos de alta. En el siguiente artículo, te explicaremos en que casos es necesario darse de alta como autónomo.
*El siguiente contenido es informativo. Para una orientación más detalla se recomienda asistir a un especialista.
Índice
Darse de alta como autónomo es un dilema al que se enfrentan la gran mayoría de anfitriones o arrendadores de viviendas vacacionales. Ante esta tesitura, es necesario darse de alta como autónomo en teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
Concepto de habituabilidad: Si es tu dedicación diaria y generas una fuente de ingresos habitual, estamos hablando de un trabajo por cuenta propia. No es lo mismo alquilar una vivienda vacacional de forma esporádica que hacerlo de forma continuada en el tiempo.
Ingresos generados: Si el importe o facturación generada con esta actividad supera el SMI, es importante darse de alta como autónomo, independientemente de que sea tu actividad principal o no.
Se incluyen servicios profesionales: En el caso de que el propietario ofrezca servicios relacionados con el sector de forma profesional (por ejemplo régimen de comidas), estarían obligados a darse de alta como autónomo, ya que, los servicios ofrecidos con el hospedaje son importantes para determinar la obligación con la seguridad social.
En este contexto, es relevante diferenciar entre servicio profesional y ofrecer un tentempié de bienvenida como cortesía.
Hay que tener en cuenta que, aunque no estés obligado a darte de alta como autónomo a la hora de obtener rentabilidad de una o varias viviendas vacacionales, se debe rendir cuentas ante hacienda con los ingresos generados. En estos casos, se deberá rellenar los modelos 036 o 037.
Según el Epígrafe 861.1 estipulado en la sección primera de Tarifas, “Alquiler de viviendas” en el portal web de la agencia tributaria, establece: La constitución de una actividad propia, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino.
En cualquier caso, todos los propietarios de viviendas vacacionales, deberán incluir todos sus ingresos en el IRPF.
Independientemente de que una persona esté dada de alta o no como autónomo, se tiene que hacer el registro de huéspedes de acuerdo al RD 933/2021.
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No sería necesario darse de alta como autónomo en los siguientes casos:
Se alquila un inmueble como vivienda turística, pero el propietario que la gestiona no cumple con el concepto de habitualidad, no ofrece servicios profesionales o servicios añadidos y los beneficios no superan el SMI.
Haces la cesión de un inmueble para su explotación a un tercero, recibes ciertos ingresos, pero no participas ni intervienes en la actividad del propio inmueble.
Esto dependerá del concepto de habituabilidad. Si no se supera el SMI y la gestión del inmueble por parte del propietario es realizada como actividad principal por cuenta propia, ejerciendo como su actividad principal, sí sería obligatorio el alta como autónomo.
Según una sentencia de la sala Nº4 del Tribunal Supremo del 14 de febrero de 1998, “en la cual se establece que el rendimiento de un agente de seguros no llegaba al SMI, pero se le obligó a cotizar, porque se demostró la habitualidad con el contrato de la agencia”.
Aunque independientemente de que una persona se tenga que dar de alta o no como autónomo, se deberá rendir cuentas ante hacienda con los ingresos generados como ya se ha comentado anteriormente.
En España, el alquiler de una vivienda vacacional tiene implicaciones fiscales que debemos cumplir ante la Agencia Tributaria:
1. Declaración de Ingresos en el IRPF
Alquileres de corta estancia (sin servicios propios de la hostelería): Se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos relacionados, como IBI, comunidad, suministros (prorrateados si solo los pagas en los periodos de alquiler), seguros, intereses de hipoteca y amortización.
Si prestas servicios de hostelería (limpieza periódica, comidas, recepción, etc.): Se considera actividad económica y tributa como rendimiento de actividades económicas.
2. IVA e IAE
Exento de IVA (21%): Si solo alquilas la vivienda sin ofrecer servicios adicionales de hostelería.
Sujeto a IVA (21%): Si ofreces servicios como limpieza periódica, cambio de sábanas o desayuno. En este caso, debes presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303).
IAE (Impuesto de Actividades Económicas): No es obligatorio para la mayoría de personas físicas, ya que están exentas si su facturación es inferior a 1.000.000€ anuales.
3. Retenciones e Impuesto de Sociedades (si eres empresa)
Si el alquiler lo gestiona una empresa, los ingresos tributan en el Impuesto de Sociedades y pueden estar sujetos a retención del 19% en algunos casos.
4. Modelo 179: Declaración informativa de cesión de viviendas con fines turísticos
Si plataformas como Airbnb o Booking gestionan tu alquiler, están obligadas a informar sobre las transacciones mediante el modelo 179, que la Agencia Tributaria usa para verificar los ingresos declarados.
5. Tasa turística (según comunidad autónoma)
Algunas comunidades autónomas imponen tasas turísticas que el arrendador debe recaudar y declarar (por ejemplo, en Cataluña o Baleares).
6. Licencia y normativa autonómica
Debes verificar la normativa de tu comunidad autónoma y ayuntamiento, ya que algunas regiones exigen licencias para operar como vivienda de uso turístico.
