Requisitos para alquilar viviendas turísticas en Madrid

El turismo en Madrid sigue batiendo récords, consolidando a la ciudad como un destino clave para viajeros nacionales e internacionales.
En 2024, la capital recibió 8,82 millones de turistas internacionales, con un gasto total de más de 16.000 millones de euros, lo que refleja un crecimiento continuo en la demanda de alojamiento. Como consecuencia, el número de viviendas de uso turístico (VUT) ha experimentado un incremento superior al 30%, alcanzando cerca de 19.000 propiedades registradas, lo que la convierte en una de las ciudades de España con mayor oferta en este segmento.

En este contexto, destinar un inmueble a vivienda de uso turístico en Madrid se ha convertido en una práctica cada vez más extendida. Sin embargo, operar legalmente en este mercado requiere cumplir con una serie de requisitos normativos. A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber para dar de alta una vivienda de uso turístico en Madrid, los trámites necesarios para su legalización y la tributación aplicable a este tipo de inmuebles.

¿Qué es una vivienda de uso turístico en Madrid?

En la Comunidad de Madrid, el Decreto 79/2014, de 10 de julio, regula los alojamientos turísticos en la región, incluyendo las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Sin embargo, la normativa distingue entre Vivienda Turística y Vivienda de Uso Turístico, por lo que, debemos dejar claro que en Madrid un apartamento turístico no es lo mismo que una vivienda de uso turístico.

Las viviendas de uso turístico son inmuebles de uso residencial que se alquilan a turistas de forma temporal (por estancias cortas) y de manera habitual, sin embargo, cuando hablamos de viviendas turísticas, nos referimos a apartamentos turísticos o conjuntos de viviendas dentro de un mismo edificio destinado exclusivamente a alojamiento turístico.

Las diferencias entre ambas en la Comunidad de Madrid son las siguientes:

• En la práctica, el término más relevante dentro del marco legal actual es el de Vivienda de Uso Turístico, ya que el término “vivienda turística” como tal, no está regulado bajo el Decreto 79/2014, ya que este solo menciona las VUT.
• En Madrid lo que se conoce como viviendas turísticas, suelen ser un conjunto de apartamentos turísticos que suelen estar dentro de complejos o edificios dedicados en exclusiva al alojamiento. Estos apartamentos deben contar con accesos y escaleras independientes y pueden ofrecerse servicios adicionales (limpieza, recepción, etc.).

¿Cuáles son los requisitos que se deben cumplir para destinar una vivienda al alquiler turístico en Madrid?

1. Declaración Responsable e Inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad de Madrid
Antes de empezar a alquilar la vivienda, es obligatorio inscribirla en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. Para ello, se debe presentar una Declaración Responsable en la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.

Puedes consultar este artículo en el caso de que te surja la incógnita sobre si deberías darte de alta de autónomo o no para comenzar con la actividad.

2. Requisitos técnicos y de habitabilidad
La vivienda debe cumplir con ciertas condiciones mínimas para garantizar la seguridad y comodidad de los huéspedes:

• Cédula de habitabilidad o certificado de idoneidad: El inmueble debe cumplir con la normativa urbanística y técnica vigente. Es obligatorio obtener el CIVUT, un documento técnico emitido por un arquitecto que certifica que la vivienda cumple con los parámetros establecidos por la normativa de turismo. El precio del CIVUT suele oscilar entre 200 € y 500 €.
• Ventilación directa al exterior o a patios ventilados en todas las habitaciones.
• Amueblada y equipada con mobiliario y electrodomésticos adecuados para el número de plazas autorizadas. La vivienda debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, adecuada al número de plazas disponibles.
• Seguridad: Instalación de extintores, señalización de emergencia y planos de evacuación del edificio y de la vivienda. Si el edificio cuenta con ascensor, este debe cumplir con la normativa de accesibilidad vigente.
• Conexión a internet obligatoria para ofrecer WiFi a los huéspedes.

3. Capacidad de Alojamiento
Se establece un ratio máximo de personas alojadas en función de la superficie útil del inmueble. Según lo establecido en documentación oficial de la Comunidad de Madrid, el ratio es el siguiente:

Para viviendas inferiores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.

4. Señalización e identificación

• La vivienda debe exhibir en la entrada una placa identificativa con el código de registro asignado, en un lugar visible. Al publicitar la vivienda en canales de oferta turística, es obligatorio incluir el número de registro turístico asignado tras la Declaración Responsable. Esto garantiza la transparencia y legalidad de la oferta.
• Debe contar con un número de teléfono de contacto disponible las 24 horas para atender cualquier incidencia de los inquilinos.

5. Duración de la estancia y condiciones del alquiler

• La vivienda solo puede alquilarse de forma completa, es decir, no se permite el alquiler por habitaciones.
• La estancia de los huéspedes debe ser de corta duración, sin que estos establezcan su residencia habitual en el inmueble.
• No hay un límite de días máximo de alquiler, pero debe ser utilizado para fines turísticos y no como vivienda permanente.
• Por seguridad, se debe comunicar un registro de huéspedes ante el Ministerio del Interior

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6. Cumplimiento de la normativa urbanística y de convivencia
Además de la normativa autonómica, es imprescindible cumplir con las regulaciones municipales. En Madrid, esto incluye el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje de 2019 y el Código Técnico de Edificación.

Cómo dar de alta una vivienda en la Comunidad de Madrid

Una vez tengas todos los documentos anteriores recopilados, podrás comenzar los trámites para obtener la licencia de uso turístico en Madrid de 2 formas distintas:

• Presencial: Deberás acudir a la cocina de atención al ciudadano más cercana.
• Forma telemática: Conéctate en la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid. Puedes acceder mediante el sistema Identifica o con una Cl@ve, certificado digital o DNIe válidos.

Tributación de viviendas de uso turístico en Madrid

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Los propietarios deben declarar los ingresos obtenidos por el alquiler turístico en su declaración anual del IRPF. Estos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas, dependiendo de los servicios ofrecidos.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

El alquiler de viviendas de uso turístico está exento de IVA, salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica o cambio de ropa de cama durante la estancia, en cuyo caso se aplicaría el tipo reducido del 10%.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El propietario es responsable del pago anual del IBI correspondiente al inmueble destinado a uso turístico.

Impuesto de Actividades Económicas IAE

Este impuesto no es necesario su pago, siempre y cuando no sobrepases el 1.000.000€ al año.