Cómo obtener una licencia de alquiler vacacional

El alquiler de viviendas vacacionales es un sector en auge en España. Para poder alquilar legalmente un inmueble o habitaciones necesitas contar con la licencia o registro turístico que exija tu comunidad autónoma. Las autoridades vigilan de cerca estos alojamientos y cómo operan.

Las licencias de alquiler vacacional permiten alquilar un inmueble a huéspedes durante periodos cortos o vacacionales, actuando como un salvoconducto para evitar problemas legales o multas. Además, la Administración cuenta con mecanismos de control como las inspecciones de turismo y el cruce de datos fiscales: las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) están obligadas a comunicar cada reserva a Hacienda a través del modelo 238 —que sustituyó al antiguo modelo 179 y transpone la Directiva europea DAC7—.

Conviene conocer un cambio normativo reciente muy relevante. El Real Decreto 1312/2024 —que aplicaba en España el Reglamento (UE) 2024/1028— había creado un número de registro único estatal, tramitado a través del Registro de la Propiedad, que desde el 1 de julio de 2025 se exigía para anunciarse en plataformas. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su sentencia nº 620/2026, de 19 de mayo de 2026, anuló ese procedimiento de registro único estatal al considerar que el Estado carecía de competencia, ya que se superponía a los registros turísticos autonómicos ya existentes. En la práctica, esto significa que el número que exigen las plataformas vuelve a ser el código de registro turístico de tu comunidad autónoma. Sí se mantienen la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la obligación de las plataformas de comunicar datos a la Administración.

La obtención de una licencia de alquiler vacacional no siempre es un proceso sencillo, y muchos propietarios que quieren rentabilizar su inmueble tienen dudas sobre los pasos a seguir para conseguir su licencia turística. A continuación te explicamos el proceso general en España, teniendo en cuenta que los requisitos concretos varían según la comunidad autónoma y el municipio.

¿Qué es una licencia de alquiler vacacional?

Una licencia de alquiler vacacional, también conocida como licencia turística, es la habilitación que autoriza a destinar un inmueble a alojamiento turístico. En España, la competencia para regular estas licencias recae en las comunidades autónomas, que gestionan sus propios registros de turismo; además, los ayuntamientos pueden limitar o condicionar la actividad por motivos urbanísticos, algo frecuente en las zonas de mayor afluencia turística.

Conviene no confundir varios trámites distintos y complementarios: la habilitación o registro turístico autonómico (la “licencia” propiamente dicha, cuyo código es el que exigen las plataformas), el alta fiscal ante la Agencia Tributaria y, cuando proceda, la autorización de la comunidad de propietarios. Todos ellos son necesarios para operar con plenas garantías.

Documentación habitual para solicitar una licencia de alquiler vacacional

El proceso no es complejo, pero puede ser tedioso. La documentación varía según el territorio, pero estos son los documentos que se suelen exigir:

• Solicitud o declaración responsable oficial: el formulario que facilite la autoridad de turismo o el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma o ayuntamiento.
• Documento de identidad del titular (DNI/NIE).
• Nota simple del Registro de la Propiedad o escrituras, para acreditar que eres titular o tienes derecho a destinar el inmueble al alquiler vacacional.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para ofrecer el inmueble en alquiler.
• Seguro de responsabilidad civil: muchas comunidades autónomas lo exigen para otorgar la licencia y proteger a propietario y huéspedes frente a daños a terceros.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios (si aplica): desde el 3 de abril de 2025 es un requisito clave (ver más abajo).
• Justificante del pago de tasas (si procede en tu región).
• Informe técnico o certificados de seguridad que exija la normativa autonómica.

Proceso para obtener una licencia de alquiler vacacional

El proceso varía según la comunidad autónoma y el ayuntamiento, pero por lo general sigue una secuencia de pasos comunes. Ten en cuenta que en algunas localidades no está permitido destinar una vivienda de uso turístico (VUT) a este uso, o existe un cupo o suspensión de nuevas licencias.

Paso 1: Comprobar la viabilidad (urbanística y de la comunidad de vecinos)

Antes de solicitar nada, comprueba dos cosas:

• Compatibilidad urbanística: que el planeamiento del municipio permita el uso turístico en la ubicación de tu vivienda. Algunas ciudades han limitado, zonificado o suspendido las nuevas licencias.
• Aprobación de la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal y exige el acuerdo previo y expreso de la comunidad para destinar una vivienda a uso turístico. Ese acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación. La reforma no es retroactiva: las viviendas que ya operaban legalmente antes de esa fecha pueden continuar, aunque la comunidad puede fijarles condiciones o recargos con la misma mayoría.

Paso 2: Presentar la declaración responsable ante el registro de turismo autonómico

En la mayoría de comunidades, la actividad se inicia mediante una declaración responsable de inicio de actividad turística presentada ante el registro de turismo de la comunidad autónoma (en algunos municipios turísticos, también ante el ayuntamiento). Esta declaración suele incluir:

• Datos de la vivienda y datos de identificación del titular.
• Capacidad máxima de personas del inmueble.
• Periodo destinado al alquiler vacacional.
• Modelo de gestión (gestión por el propietario o por una sociedad externa).

Junto a la declaración responsable suele adjuntarse:

• Resguardo del abono de tasas correspondientes (si procede).
• Cédula de habitabilidad o de primera ocupación.
• Póliza del seguro de responsabilidad civil.

Con la documentación completa, el organismo competente asigna el número de inscripción en el registro de turismo autonómico. Los plazos varían, pero como referencia orientativa el trámite puede resolverse entre unas semanas y varios meses. La ventaja de la declaración responsable es que, en muchos casos, permite iniciar la actividad desde su presentación, sin perjuicio de las comprobaciones posteriores de la Administración.

Paso 3: El número de registro para anunciarte en plataformas

Para publicar la vivienda en plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) necesitas un código o número de registro turístico válido, que debe figurar en todos los anuncios. Tras la anulación del registro único estatal, ese número es el código de registro turístico de tu comunidad autónoma, el mismo que obtienes en el Paso 2.

Una vez tengas tu número de registro turístico autonómico —y siempre dentro de los límites que fije tu comunidad autónoma—, podrás recibir huéspedes. No olvides que estás obligado a realizar el registro de viajeros conforme al Real Decreto 933/2021.

Crea el Parte de Viajeros digitalmente y envía directo a SES.Hospedajes, Mossos d'Esquadra o Ertzaintza

Agiliza el proceso de check-in y digitaliza el registro de datos de los huéspedes de tu alojamiento.

Solicita más información

Para conocer los requisitos de forma más detallada, te recomendamos acudir al ayuntamiento y a la consejería de turismo de la comunidad autónoma en la que se encuentra la vivienda.

Paso 4: Alta fiscal y obligaciones tributarias

El alquiler turístico es una actividad económica a efectos fiscales, por lo que debes darte de alta censal en la Agencia Tributaria (modelo 036/037) y declarar los ingresos obtenidos. Respecto al Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), ten en cuenta que las personas físicas están exentas con carácter general y que las entidades solo tributan cuando su cifra neta de negocio supera 1.000.000 €/año; aun estando exento del pago, sí debe formalizarse el alta correspondiente.

El epígrafe de alta depende de si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza y cambio de ropa durante la estancia, restauración, etc.):

• Con servicios de tipo hotelero: alta en el epígrafe 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
• Sin esos servicios: alta en el epígrafe 861.1, “Alquiler de viviendas”.

Esta distinción también determina la tributación indirecta:

• Si prestas servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento no está exento de IVA y tributa al tipo reducido del 10 %, como un establecimiento hotelero. En este caso, los ingresos suelen tributar en el IRPF como rendimiento de actividad económica.
• Si no prestas esos servicios (el caso habitual de muchos pisos de Airbnb), el arrendamiento está exento de IVA y, por ello, queda sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) según la tarifa que fije cada comunidad autónoma. Los ingresos del propietario se declaran en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.

Recuerda que, en el IRPF, además de los ingresos por los días alquilados, deberás computar la imputación de renta inmobiliaria por los periodos en que la vivienda esté a tu disposición sin alquilar. Al tratarse de una materia sujeta a interpretación y a cambios normativos, conviene contrastar tu caso concreto con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal.

Requisitos para obtener una licencia vacacional por comunidad autónoma

Consulta el proceso de obtención de la licencia en los sitios web oficiales de cada comunidad autónoma. Además de estos trámites autonómicos, recuerda cumplir tus obligaciones fiscales y de registro de viajeros:

• Andalucía: Visita el sitio web de la Junta de Andalucía para acceder a toda la información relevante.
• Canarias: Consulta la página oficial del Gobierno de Canarias para conocer las normativas sobre alquileres turísticos hoteleros y extrahoteleros.
• Madrid: La Comunidad de Madrid cuenta con sus propias regulaciones para alojamientos turísticos; puedes consultarlas en su portal.
• Valencia: Si tu propiedad vacacional está en la Comunidad Valenciana, revisa la sección de turismo en el sitio web del gobierno valenciano.
• Cataluña: Encuentra los requisitos para registrar una vivienda turística en Cataluña en su sitio oficial.
• Galicia: Toda la información para comenzar actividades turísticas en Galicia está en su página web oficial.

Sanciones por alquilar una vivienda vacacional sin licencia

Obtener rendimientos económicos de una vivienda vacacional sin la correspondiente licencia está prohibido y es ilegal. Las consecuencias pueden incluir:

• Multas que, según la gravedad y la comunidad autónoma, pueden ir desde varios miles de euros hasta cientos de miles de euros.
• Inhabilitación para solicitar una licencia de alquiler vacacional en el futuro.
• Retirada del anuncio por las plataformas si no dispones de un código de registro turístico autonómico válido y vigente.
• Exposición a reclamaciones de huéspedes o vecinos, e incluso al cese de la actividad instado por la comunidad de propietarios.

Gracias al intercambio de información fiscal (modelo 238 / DAC7) y a la Ventanilla Única Digital, cada vivienda anunciada en plataformas de alquiler vacacional está expuesta a una potencial inspección por parte de la Administración.